La qualité du dossier, un atout pour se démarquer
Lorsque vous avez trouvé la maison à louer idéale, il est essentiel de faire le maximum pour que votre dossier de location soit irréprochable. Si déposer un dossier complet met toutes les chances de votre côté, un dossier qui se différencie des autres pourrait bien être sélectionné. Pour s’assurer de ne rien laisser au hasard, il convient de préparer avec soin tous les documents obligatoires avant la visite. L’ajout de documents facultatifs peut s’avérer être un véritable plus ! Avoir déjà effectué les démarches pour disposer d’un garant est également un moyen efficace de rassurer le propriétaire.
Comme pour le CV en amont d’un entretien d’embauche, le dossier de location est la première impression de votre futur bailleur. En tant que candidat potentiel pour le bail, vous avez tout à gagner en soignant votre dossier page après page. La présentation joue un rôle important, de même que l’orthographe. S’il est agréable à lire et parfaitement clair, il va pouvoir attirer l’attention plus efficacement. L’originalité peut être un plus, sans en abuser pour autant. En revanche, un dossier incomplet, mal ordonné ou peu soigné aura moins de chances d’être choisi. Pour gagner du temps, une première sélection est toujours réalisée par le propriétaire. Alors que le moindre oubli peut vous porter préjudice, un petit détail peut également vous être profitable. N'hésitez pas à vous présenter au travers d’un texte et à agrémenter le dossier avec des documents supplémentaires pertinents.
Les envois des dossiers se font de plus en plus par mail. Là encore, veillez à soigner la présentation du mail et l’accès à vos pièces jointes. Une numérotation et un descriptif clair des documents numériques n’est pas à négliger. Cela pourrait fort bien faire la différence entre un dossier et un autre.
Qu’il s’agisse d’une location de maison ou d’une location d’appartement, les experts des agences Citya sont à votre disposition. Ils veillent à mettre toutes les chances de votre côté au travers d’un dossier de location complet et attractif.
Les documents indispensables au dossier de location
Un décret du 5 novembre 2015, relatif à la loi Alur fixe la liste des pièces du dossier de location qu'un bailleur est en droit d'exiger de la part d’un futur locataire. Vous pourrez ainsi remettre votre dossier à l’agence immobilière qui vous fera visiter les appartements.
Identité
Tout d’abord, le futur locataire a l’obligation d’attester de son identité, avec photo et signature. Pour ce faire, il devra fournir soit sa pièce d’identité, soit un permis de conduire, soit un passeport, soit une carte de séjour. (Je mettrais permis de conduire à la toute fin, car nous ne l’acceptons pas ne s’agissant pas d’une réelle pièce d’identité).
Justificatif de domicile
Le futur locataire doit impérativement justifier de son domicile actuel en fournissant les 3 dernières quittances de loyer de son domicile, le dernier avis de sa taxe foncière, le titre de propriété de sa résidence principale si la personne est propriétaire. Dans le cas où le futur locataire est logé gratuitement, il conviendra de fournir une attestation sur l’honneur d'hébergement.
Justificatif de situation professionnelle
Il faudra également attester de son activité professionnelle en joignant soit un contrat de travail ou une attestation employeur si vous êtes salarié, soit un certificat d’immatriculation INSEE si vous êtes auto-entrepreneur, soit un extrait K Bis du registre du Commerce et des Sociétés si vous êtes dirigeant d’une entreprise ou d’une société. Enfin, si vous êtes étudiant, il conviendra d’apporter votre carte d’étudiant.
Justificatif de ressources financières
Bien entendu, il faudra attester des ressources financières afin de prouver au futur propriétaire que vous êtes à même de payer son loyer. En France, un propriétaire peut déterminer, en fonction des revenus nets annuels d’un éventuel locataire, ce qu’il peut payer sans se mettre en danger financièrement. Le calcul à réaliser consiste à diviser ses revenus nets annuels par 12, puis d’appliquer un taux de 33,3 %. En tant que futur locataire, vous devrez donc fournir vos 3 derniers bulletins de salaire, le dernier avis d’imposition, ou encore les 2 derniers bilans de société pour les dirigeants d’entreprise. Vous pouvez également attester de vos revenus fonciers si vous en bénéficiez, car ceux-ci seront considérés comme une source de revenus supplémentaires.
Les documents interdits à la constitution d’un dossier de location
Certains documents ne doivent pas être donnés au futur propriétaire, même si ce dernier les réclame.
Parmi les documents interdits à la constitution d’un dossier de location, on note la photo d’identité, la carte d’assuré social, la copie extraits de comptes bancaires, une attestation d’absence de crédit en cours, un dossier médical, un extrait de casier judiciaire ou encore un jugement de divorce.
Cette liste est appuyée par la loi Alur depuis le 8 novembre 2015 et vise à protéger la vie privée de chaque locataire.
Les documents bonus indépendants de la loi
Afin d’appuyer votre candidature, vous pouvez attester de revenus complémentaires comme des revenus de capitaux mobiliers, revenus fonciers, APL… Si le propriétaire n’est pas habilité à vous demander certains documents, il vous est tout à fait possible d’enrichir votre dossier. À vous de choisir ceux qui permettront de mettre en confiance le bailleur et lui assurer votre solvabilité. Dans de nombreux cas, seuls les dossiers sélectionnés sont choisis pour effectuer la visite de l’appartement ou de la maison à louer. Un texte personnel qui décrit vos motivations peut être proposé pour vous démarquer. Il peut s’accompagner d’une attestation de demande d'APL, ainsi que d’une lettre de recommandation de l’ancien bailleur pour attester de votre sérieux. Enfin, une attestation d'absence de crédit bancaire ou de découvert peut aider à rassurer le propriétaire Il est néanmoins très important de rester vigilant quant à la demande d’argent qui servirait à « bloquer » le logement. Ceci est interdit et puni par la loi.
Le recours à un garant pour le locataire
Devant les risques que représentent les impayés, il n’est pas rare que les propriétaires-bailleurs demandent un ou plusieurs garants. Celui-ci n’est pas une obligation légale et un dépôt de garantie peut être suffisant pour signer un contrat de location. Il est cependant devenu pratiquement systématique, de manière à éviter au maximum un défaut de paiement des loyers. Cette tendance vaut pour tout type de location, y compris dans le cadre d’un logement social.
Également appelé « caution », le garant est une personne physique ou morale qui s’engage à payer le loyer du locataire (ainsi que ses charges locatives) dans le cas où ce dernier serait dans l’impossibilité de le faire. Le garant peut soit faire office de garant simple, soit de caution solidaire.
Dans le cas d’une caution simple, le propriétaire pourra faire appel au garant uniquement pour payer ses dettes, et après en avoir informé son locataire. Dans le cas d’un garant solidaire, le propriétaire pourra se tourner vers cette caution dès le 1er impayé de loyer.
A l’instar du futur locataire, le garant devra attester de son identité, de son domicile, de sa situation professionnelle et de ses revenus.
- Les pièces justificatives nécessaires au garant pour justifier sa solvabilité sont les suivantes :
- Une pièce d’identité vérifiée et certifiée (carte d’identité, passeport, permis de conduire…) ;
- Un justificatif de domicile datant de moins de trois mois ;
- Une photocopie du contrat de travail ou document relatif à l’activité professionnelle ;
- Les trois derniers bulletins de salaire pour les salariés ;
- Les deux derniers bilans comptables si indépendants ou en profession libérale ;
- L’attestation de pension de retraite pour les retraités ;
- Le plus récent avis d’imposition ;
- Une copie du titre de propriété ou de l’avis de taxe foncière pour les propriétaires ;
- Une copie de la dernière quittance de loyer pour les locataires.
Dans le cas où le propriétaire souscrit une « Garantie Loyers Impayés », il lui est alors interdit de demander un garant, à moins que le locataire soit étudiant ou apprenti.
Les solutions alternatives au garant
Même sans soutien de la part de votre sphère familiale, il est toujours possible de proposer un garant à votre bailleur. Des solutions existent pour pallier à l’absence de garant physique. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, votre dossier de location a beaucoup plus de chances d’être sélectionné avec un garant.
Parmi les solutions équivalentes disponibles, on retrouve :
Le garant payant :
Il est possible de recourir à un garant payant. Un assureur va alors remplacer le garant physique en cas d’impayés. Si vous êtes en découvert et dans l’incapacité de payer votre loyer, il se charge de le verser au propriétaire. Il vous demandera alors par la suite de rembourser les sommes indemnisées. En échange de ce service, vous payez une cotisation mensuelle à hauteur de 3,5 % du loyer. Très appréciée par les bailleurs, cette solution garantit une sécurité optimale contre les impayés.
La caution bancaire :
Dans ce cas de figure, c’est la banque qui se porte caution. Elle vous demande alors de bloquer sur un compte un montant équivalent à 1 ou 2 ans de loyer. Cette somme va servir à payer le propriétaire en cas de défaut de loyer. Cette solution demande au locataire de mettre de côté une importante somme d’argent.