Pourquoi renouveler un bail ?
S'il n’y a pas de résiliation du bail ou de manifestation du propriétaire bailleur dans les six mois qui précèdent la fin du contrat locatif et que les deux parties sont d’accord par avance, un nouveau bail peut être réalisé. Celui-ci peut comporter des modifications suite à des travaux, à une augmentation du montant du loyer, à un choix de durée de bail différent ou à un changement de surface habitable. Si aucune variation n’est à apporter au bail de location, les conditions présentes dans le contrat restent les mêmes.
Renouveler un bail permet ainsi au bailleur et au locataire de poursuivre leur collaboration. La signature du bail certifie le droit et l’engagement de chacun à respecter ce qu’il contient et possède une valeur juridique.
Dans le cas où des loyers seraient impayés ou des règlementations enfreintes, ce document officiel servira de preuve incontestable des accords ultérieurement passés au regard de la loi. Une fois le bail signé, il n'est plus possible l’annuler et aucun délai de rétractation n’est prévu.
La réalisation du bail
Pour qu’un bail d’habitation soit valable et légal, il doit contenir toutes les mentions obligatoires suivantes :
- l’adresse et le nom du propriétaire, du locataire ou des colocataires ;
- la date de prise d’effet du contrat de location et la date du bail ;
- la durée du bail d’habitation ;
- la destination du bail de location ;
- la surface habitable en mètres carrés ;
- un descriptif du logement à louer indiquant le nombre de pièces et les parties communes le cas échéant ;
- les informations concernant d’éventuels travaux effectués depuis le contrat précédent ;
- le montant du loyer fixé à régler tous les mois et la date butoir du paiement de celui-ci ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- la date de la fin du bail ;
- la signature de toutes les parties et le lieu du bail.
La durée du bail est de minimum un an pour une habitation meublée mise en location par un particulier, neuf mois pour un étudiant, trois ans si le logement est vide et six ans si le propriétaire est une personne morale, une société ou une association.
Pour un bail meublé, le paiement des charges peut être forfaitaire et doit être précisé dans le contrat. À noter que le propriétaire ne peut pas augmenter ce prix en cours de bail et doit donc prévoir un montant suffisant sans être excessif.
Comment faire un nouveau bail ?
Avant de renouveler un bail locatif, plusieurs paramètres sont à prendre en compte. Le dépôt de garantie initial du locataire n’est ni remboursé ni réitéré.
Faire un nouveau bail de location
À l'échéance d’un bail d’habitation, si son renouvellement se fait dans les mêmes conditions, il n’est pas nécessaire d'en réaliser un nouveau, sauf si une clause de révision du loyer est présente. Cette dernière doit être demandée par le propriétaire dans l’année succédant sa date prévue et respecter l’indice de référence des loyers de l’INSEE.
Le bailleur ne peut augmenter le loyer de son bien que s’il est considéré comme sous-estimé en comparaison aux habitations voisines ou similaires. Si des travaux ont été effectués ou que la surface d’habitation a été changée au cours du bail, ces modifications doivent être apportées au nouveau contrat de location. À défaut, les conditions restent semblables au précédent.
La lettre de renouvellement de bail
La lettre de renouvellement de bail doit être expédiée par le bailleur en courrier recommandé avec accusé de réception pour signaler des changements dans le futur nouveau contrat de location. L’envoi de cette missive au locataire doit respecter un préavis ou délai de six mois pour un logement vide et de trois mois pour une habitation meublée.
Faire un nouveau bail de courte durée
Si un événement professionnel ou familial oblige le propriétaire à la rupture d’un contrat de bail ou à récupérer son bien, il doit en informer ses locataires au moins six mois avant la fin des baux. Un nouveau contrat locatif inférieur à trois ans, mais au moins supérieur à un an peut être fait, indiquant pourquoi le bailleur souhaite l’écourter. Ce dernier dispose d’un préavis de deux mois pour confirmer l'événement qui succèdera la résiliation du bail.
Faire un nouveau bail commercial
Le renouvellement d’un bail commercial se fait généralement pour une durée de neuf ans et entraîne une reconduction du contrat précédent dans les mêmes conditions. Une reprise de bail peut être effectuée en cas de changement de locataire.
Il est possible pour le bailleur de refuser un nouveau bail, mais il doit le justifier par la nécessité d’évacuer les locaux pour réaliser des travaux. À défaut, une indemnité d’éviction sera due au locataire. Le bail est reconduit tacitement si aucun congé avec ou sans offre de renouvellement n’est notifié.
Qu’est-ce que la reconduction tacite du bail ?
La reconduction tacite est différente d’un renouvellement de bail. Elle n’implique pas la signature d’un nouveau contrat, mais induit automatiquement la continuation du précédent dans des conditions identiques et pour la même durée. Elle est valable pour tous les types de baux, à l'exception du bail étudiant.
Pour être effective, la reconduction tacite doit être faite sur demande par le bailleur ou le locataire pour signifier que l’un ou l’autre ne souhaite pas de nouveau contrat de bail. Il est tout à fait possible de s’y opposer à l’aide d’un courrier avec accusé de réception.
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