Date d’anniversaire du bail : un point à prévoir

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Révision du loyer à la date d’anniversaire du bail

Lors de la rédaction du bail, le bailleur peut préciser le fait qu’une révision annuelle se fera tous les ans jusqu’à la fin du contrat de location. Si tel est le cas, l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 l’autorise à augmenter le montant du loyer une fois tous les ans.

Le cas échéant, aucune augmentation ne peut avoir lieu tout au long de la durée du bail.

À condition qu’une clause ou un avenant au bail le prévoit, la révision du loyer prend effet à l’anniversaire du bail de façon systématique. Il s’agit officiellement de la date de prise d’effet du bail. Vous pouvez également fixer une autre date.

Chaque année, la révision du loyer doit se faire en fonction de l’IRL du dernier trimestre publié par l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques). Bien qu’elle ne tienne pas compte de la durée du contrat de location, cet indice ne cesse d’évoluer dans le temps. Un autre point à spécifier, la loi n’autorise aucun autre système de réévaluation du loyer d’un bail d’habitation ou d’un bail en colocation.

Cas de révision non spécifiés dans le bail

Quel que soit le type de contrat location, le propriétaire du logement doit clairement mentionner son intention de réévaluer le montant du loyer à la date du bail. Il doit l’inclure dans les termes du contrat de location. Sans l’avoir précisé, la loi du 6 juillet 1989 l’autorise quand même à le faire à condition d’effectuer des travaux d’amélioration du logement. L’augmentation du loyer initial défini dans le contrat de location s’applique en fin des travaux.

Il peut s’agir notamment de :

l’ajout d’équipements ou de services apportant une valeur ajoutée au logement ;
travaux de rénovation énergétique afin d’optimiser les performances énergétiques du logement ;
l’installation de dispositifs qui améliorent la sécurité des occupants de l’immeuble ;
l’installation d’un ascenseur, d’une chaudière plus performante ;
l’installation d’une cuisine équipée ;
l’isolation des combles, la pose de nouveaux revêtements.

Quelles sont les modalités de révision du loyer ?

Conformément à l’article 17-1 du 6 juillet 1989, le bailleur peut réclamer rétroactivement l’augmentation du loyer au cours d’un délai de 5 ans. La loi ALUR du 24 mars 2014 modifie cette clause au moment d’établir le contrat de location.

Désormais, les nouvelles règles applicables aux modalités de révision s’appliquent pour un délai d’un an. Vous disposez donc d’un an au maximum après la date du contrat ou la prise d’effet du bail pour demander une éventuelle révision du loyer de l’année en cours.

À cet effet, trois cas de figure peuvent se présenter en fonction de la date d’émission de votre demande. Votre demande de révision du loyer précisé dans le contrat de bail s’effectue :

à la date prévue pour la révision (à défaut l’anniversaire du contrat) : la révision s’applique à compter de cette date ;
à une date ultérieure à la date prévue pour la révision, sans dépasser le délai d’un an fixé par la loi ALUR : la révision prend effet du bail à compter de cette date de demande ;
à une date ultérieure au délai d’un an autorisé par la loi ALUR pour effectuer la révision : vous ne pouvez plus intervenir pour augmenter le montant du loyer de l’année écoulée.

Calcul de la révision du loyer à la date d’anniversaire du bail

Si le bailleur souhaite réviser le montant du loyer de son locataire, il doit lui faire part de sa demande en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette révision s’applique uniquement au loyer et n’inclut donc pas les autres charges spécifiées dans les conditions du contrat de location. Les autres obligations mentionnées dans le contrat ne subiront aucun changement.

La révision du loyer est calculée en fonction de l’IRL qui correspond à la moyenne sur un an de l’évolution des prix à la consommation. Chaque trimestre, l’INSEE publie un nouvel indice.

L’IRL que vous devez considérer dans le calcul de la révision est le dernier en vigueur à l’anniversaire de la date du bail. Vous aurez également besoin de l’IRL relatif à la date du contrat, soit celui de l’année précédente si la prise d’effet du contrat d’engagement remonte à un an.

Le loyer révisé équivaut au montant du loyer précédent multiplié par le rapport entre l’IRL du trimestre considéré et l’IRL de celui de l’année précédente.

Que doit comprendre la demande de révision du loyer ?

Pour être valide, une demande de révision du loyer à la date prévue dans le bail réel ou à la date d’anniversaire du bail doit contenir ces éléments suivants :

l’identité du bailleur : nom, prénom, adresse, ville, téléphone, e-mail ;
l’identité du locataire : nom, prénom, adresse du logement, ville ;
la date et le lieu de la réalisation de la demande ;
l’objet de la demande : révision du loyer ;
la date du contrat et la date de révision indiquée dans les termes du bail unique ;
les IRL respectifs du trimestre de l’année considérée et de l’année précédente ;
le calcul du loyer révisé pour la location immobilière ;
le montant du nouveau loyer, écrit en lettre ;
la signature obligatoire du bailleur.

Vous souhaitez renouveler votre contrat de location à l’anniversaire du bail et prolonger ainsi la durée du contrat ? Citya Immobilier vous accompagne à ce stade.

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