Les diagnostics techniques
La rédaction du bail inclut l’annexe d’un document qui contient un ensemble de diagnostics techniques relatifs à l’état du bien immobilier. Selon la situation du logement, vous devez fournir :
- un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : afin d’estimer la performance énergétique et le degré d’isolation des pièces principales du bien immobilier. Le DPE est valable pour une durée de 10 ans. Un renouvellement est donc à prévoir si votre diagnostic dépasse ce délai ;
- un diagnostic électricité gaz : ce document s’inscrit dans les termes du contrat de location depuis l’application des directives de la loi ALUR concernant les biens d’habitation construits après 1975. Il fait le point sur la conformité des installations énergétiques du logement afin de garantir la sécurité des occupants ;
- un CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) : cette information à joindre au bail s’applique aux immeubles existants avant 1949. Il mesure les risques d’exposition au plomb selon le lieu d’implantation du ou des biens locatifs ;
- un état des risques naturels & technologiques effectué au cours des six derniers mois avant la signature du bail de location.
Ces documents techniques doivent être réalisés par un professionnel accrédité. Ils sont indispensables dans le cadre de la rédaction d’un :
- bail en colocation ;
- bail unique ;
- bail étudiant ;
- bail d’habitation ;
- bail saisonnier ;
- bail professionnel.
État des lieux & acte de cautionnement
L’état des lieux d’entrée est une information cruciale à joindre au bail. Ce dossier signé par le propriétaire et le locataire doit être complété de photos réelles et datées, relatives à l’état du bien.
En fin du contrat de location, il faudra également réaliser un état des lieux de sortie conforme au modèle de bail du décret n° 2016-382.
En tant que bailleur, vous pouvez exiger d’établir un acte de cautionnement. Par le biais de cet acte, une tierce personne vous garantit le recouvrement du loyer en cas d’impayés. Le même type d’acte est nécessaire pour une caution de colocation dans le cadre d’une location saisonnière ou d’une colocation étudiante.
La notice d’informations au bail
Relative aux droits au bail et obligations des parties, la notice d’informations se joint au contrat de bail. Elle encadre également les modalités de règlement de litiges avant le recours à une action en justice et de cessation du bien.
Droits & obligations des parties
Les obligations des contrats de location sont clairement définies dans la notice d’information. A priori, le bailleur doit :
- proposer un bien décent à louer à ses locataires ;
- fournir des équipements en bon état ;
- effectuer les réparations nécessaires et les entretiens du logement ;
- établir un contrat de location sans clause abusive, et permettre par exemple au locataire de réaliser des travaux d’aménagement pour personnaliser son logement.
De son côté, le locataire a l’obligation de :
- accepter le versement d’un dépôt de garantie dont le montant ne dépasse pas celui d’un mois de loyer pour un logement vide et deux mois de loyer pour un logement meublé ;
- assurer le paiement du loyer et des charges définies dans les annexes au bail ;
- souscrire une assurance d’habitation sans forcément tenir compte des recommandations du bailleur ;
- respecter les règlements de copropriété et éviter de troubler le voisinage.
Cessation du contrat de bail
Autre information à joindre au bail dans la notice d’information : la cessation du contrat de bail qui peut venir du locataire ou du bailleur. Les parties au bail sont toutefois tenues de respecter quelques règlements obligatoires selon les dispositifs de la loi ALUR.
Lorsque les locataires souhaitent prendre congé, ils doivent rédiger une lettre recommandée suivie d’un avis de réception pour en informer le propriétaire du logement. Ce dernier est en droit d’exiger un délai de préavis d’un mois pour une location de logement meublé et de trois mois pour une location vide, suivant la tension de la zone.
Dans la définition des conditions du contrat de location, le bailleur peut donner congé à ses locataires en fin de la durée du bail pour ces raisons suivantes :
- il souhaite vendre son logement ;
- il souhaite occuper son logement ou le laisser à un proche ;
- il souhaite faire valoir ses droits de reprise suite au non-respect de l’une des clauses résolutoires adressées au locataire.
Dans les annexes au bail, le délai de préavis doit être clairement mentionné si vous souhaitez mettre un terme au contrat avant la date d’anniversaire du bail en tant que bailleur. Ce délai est généralement de trois mois en location meublée et de six mois en location vide. Juridiquement, tout cela démarre à la date de prise d’effet du bail.
Règlement des litiges
À joindre au bail, le règlement des litiges définit les recours possibles en cas de litiges avant de poursuivre l’affaire en justice, notamment :
- le règlement à l’amiable ;
- la saisie d’une Commission Départementale de Conciliation (CDC).
L’extrait du règlement de copropriété
Dans le cas d’une location étudiante, d’une location à titre gratuit, d’une location professionnelle ou d’une location de bien résidentiel en copropriété, l’extrait du règlement de copropriété doit être annexé au bail. Selon le décret du 29 mai 2015, il indique :
- la nature de l’immeuble ;
- la définition des parties communes et privées ;
- les catégories de charges des locataires ;
- les règlements spécifiques à respecter.
Vous pouvez également annexer un avenant au bail dans certains cas.
Bon à savoir : Citya Immobilier vous vient en aide tout au long de la rédaction de votre contrat de location. Citya Immobilier vous propose également ses services de gestion locative.
Découvrez aussi :