Les règles pour donner congé à son propriétaire
Avant toutes choses, il faut savoir qu’un locataire peut mettre fin à son contrat de location à tout moment et cela sans être obligé d’apporter un motif précis. En effet, peu importe la durée du bail, le droit immobilier est très souple concernant les locataires (il l’est un peu moins pour les propriétaires qui souhaitent louer leur logement).
Dans la plupart des cas, la loi oblige les locataires à patienter 3 mois pour quitter le logement (cette période peut être réduite à1 mois dans certains cas précis), le décompte des jours commençant à la réception de courrier de la demande de départ par le propriétaire.
Lors du départ effectif du locataire, au terme du délai de préavis, un état des lieux est réalisé, suivi par l’inventaire (pour des locations meublées) et finalement la remise des clés.
Une fois la remise des clés effectuée auprès du propriétaire, le locataire n’est plus autorisé à revenir dans le logement. Le déménagement doit donc s’opérer avant la remise des clés par le locataire. Si vous comptez laisser des affaires dans le logement, il faudra en informer le propriétaire pour que celui-ci soit au courant. Il peut bien sûr s’y opposer et dans ce cas, vous devrez avant la remise des clés avoir complètement vidé vos affaires du logement.
C’est à ce moment que le propriétaire (ou l’agence en charge de la gestion du bien) peut utiliser le dépôt de garantie pour couvrir les éventuels frais de réparation.
Comment signifier sa demande de départ de son logement ?
Dans la plupart des cas, le locataire notifie sa demande de départ par lettre recommandée avec accusé de réception. Mais ce courrier recommandé avec accusé de réception peut être remplacé par une remise en main propre contre émargement ou récépissé ou encore une signification par acte d’huissier.
À noter : il n’y a pas d’autre moyen prévu par la loi. Ainsi, un locataire de logement souhaitant partir de son logement ne peut pas prévenir son bailleur par courrier simple, email ou téléphone. De plus, la remise des clés doit aussi être faite en main propre (et non au concierge de l’immeuble, par exemple).
Si besoin, sachez que nous pouvons vous fournir un modèle de lettre avec tous les éléments indispensables (l’identité du locataire et du bailleur, le nom et l’adresse du lieu concerné, bien sûr, mais aussi la date de prise d’effet du congé ainsi que le motif à indiquer pour bénéficier d’un préavis de 1 mois, ainsi que la preuve qu’il s’agit bien d’un logement en zone tendue si ce n’est pas précisé dans le contrat de bail).
Évidemment, le locataire sur le départ doit régler le loyer dû pendant toute la période de préavis.
Préavis de départ : les cas particuliers à connaître
Cela vaut pour la location d’une résidence principale. Les résidences secondaires sont moins encadrées par la loi. Seules les clauses indiquées dans le contrat ont de la valeur. Celles-ci pouvant être fixées librement, il est donc nécessaire de bien lire le contrat avant la signature.
De plus, nous avons évoqué le fait de pouvoir raccourcir ce délai de préavis de 3 à 1 mois, sous réserve de remplir certaines conditions. La durée de préavis peut être réduite et cela concerne de nombreux cas particuliers tels que l’obtention d’un nouvel emploi après une perte d’emploi ou encore le fait de pouvoir justifier que le logement est situé en zones tendues.
Pour rappel, une zone tendue est une zone où la demande de location de logement est bien plus importante que l’offre de location de logements. Ce qui a pour conséquence de créer une tension dans le marché où il est difficile de trouver un logement. Il s’agit en général de zones urbaines à forte densité où un grand nombre de personnes sont intéressées pour louer un logement et où la compétition pour en obtenir un est rude. On pense à notre capitale parisienne par exemple qui illustre très bien cette notion de zone tendue.
La loi de l’offre et de la demande pousse le marché à augmenter les prix de la location et de l’achat de biens en zone tendue.
La loi Alur du 8 août 2015 fixe ainsi le délai de préavis de 1 mois en zone tendue. La liste des lieux concernés par les zones tendues a été fixée par le gouvernement dans le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.
La mutation professionnelle peut également être un motif qui permet de résilier le bail au bout d’un mois (après envoi de préavis). Cette règle permet à ceux qui l'ont respecté de voir diminuer fortement leur période de préavis.
Le seul cas où le locataire peut opérer la résiliation de son bail de façon immédiate et sans préavis concerne les logements insalubres.
S'acquitter de ses charges locatives avant le départ
Il peut arriver que bien après le départ du locataire de son logement, le bailleur lui demande de régulariser des charges locatives. Cette régularisation de charges doit être faite une fois par an par le bailleur, mais aussi lors du départ du locataire.
Voici la liste des charges qui peuvent être récupérées par le bailleur :
- Ascenseur et monte-charge
- Chauffage du logement
- Eau froide et eau chaude
- Gestion des parties communes
- Espaces extérieurs
- Taxes et redevances
N’hésitez pas à consulter notre article sur les charges locatives qui récapitule l’ensemble des charges que doit payer le locataire avec en détail pour chacune d’entre elles les explications pour que vous soyez le mieux informé.
La régularisation des charges se calcule ainsi. Il s’agit de la différence entre les charges locatives réelles et le total des provisions sur charges versées. Si le résultat est positif, alors cela veut dire que le locataire doit de l’argent au bailleur et qu’il n’a pas assez payé de charges. Si à l’inverse le résultat est négatif, cela veut dire que le bailleur doit rembourser le locataire, car ce dernier a payé trop de provisions sur charges. Il effectuera alors une régularisation à l’avantage du locataire.
L’état des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie est un moment important pour le locataire et le bailleur puisqu’il s’agit de comparer l’état général du logement entre le début et la fin du contrat de location. Celui-ci doit être aussi rigoureux que l'état des lieux d’entrée. Son but ? Constater s' il ya eu des dégradations durant l’occupation du logement par le locataire et si tous les éléments inscrits dans le contrat de location sont encore présents. Il permet par exemple de voir si des meubles ou des fournitures sont manquants ou endommagés. Si c’est le cas, une partie ou l’intégralité de la caution du locataire est utilisée par le bailleur pour combler cela.
Il peut être réalisé à l’amiable en présence du locataire et du propriétaire ou de son mandataire. Mais il peut aussi être fait par un huissier de justice, auquel cas les deux parties doivent payer chacune la moitié des frais.
L'ensemble du logement est analysé et chaque pièce est décortiquée : meubles, fournitures, literie, murs, fenêtres…) et comparée par rapport à l'état des lieux d’entrée. Une fois l’état des lieux fait, les deux parties le signent et se mettent d’accord. Il est possible que le locataire s’oppose et fasse une contestation de l’état des lieux de sortie. S’il n’y a pas de désaccord, alors le locataire remet les clés au propriétaire et n’a plus le droit de revenir dans le logement. C’est ce qui signe la fin définitive du contrat de location.
Le délai de restitution de la caution
La restitution de la caution est un sujet assez sensible qui peut causer parfois des problèmes pour les locataires. C’est pourquoi il est important de connaître les droits et obligations du locataire et du bailleur à ce sujet.
La loi est très claire à ce sujet, si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée (autrement dit il ne manque rien et rien n’a été abimé par le locataire), alors le propriétaire dispose d’un délai d’un mois pour restituer la caution.
En revanche, s' il existe une différence entre les deux états des lieux, alors le bailleur a un délai de 2 mois pour utiliser la partie de la caution qu’il prélève pour combler la différence et pour rendre au locataire la partie qui n’a pas servi.