Quel est le fonctionnement de la location vente ?
La phase initiale d’acquisition
Vous avez signé un contrat de location-accession avec le vendeur du logement ? Vous louez désormais le bien. Pendant cette phase, le locataire-accédant paye une redevance au propriétaire.
Celle-ci est composée :
- du versement d’une indemnité d’occupation ;
- d’une part acquisitive correspondant au prix d’acquisition du logement.
Bon à savoir : la période de location avec option d'achat (LOA) doit impérativement avoir un terme inférieur à quatre ans.
La deuxième étape de l’acquisition
La fin de la première étape de la location vente offre un premier tournant dans la transaction. À ce stade, le locataire peut :
- lever l’option d’achat, faire l’acquisition du bien et réaliser la signature de l'acte de vente ;
- ne pas vouloir acheter le logement, dans ce cas la part acquisitive perçue par le propriétaire est reversée au locataire ;
- ne pas se porter acquéreur pour la maison ou l’appartement et prolonger le bail de location d’un commun accord avec le propriétaire ;
- ne pas faire d'offre et quitter le logement.
Quels sont les types de biens qui peuvent bénéficier de la location vente ?
Tous les types de biens peuvent faire l’objet d’une location vente. À noter que le contrat de bail peut varier selon le type de logement concerné.
La loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 précise que “entrent dans le cadre de la location-accession : les immeubles à usage d’habitation, professionnel ou mixte. L’immeuble peut être achevé ou en construction et le logement doit être occupé en tant que résidence principale”.
Quelles sont les obligations respectives du locataire acheteur et du propriétaire dans le cadre d’une location vente ?
Les obligations qui relèvent de la responsabilité du locataire-accédant
Dans le cadre d’une location vente, le locataire-accédant doit prendre en charge l’entretien du bien immobilier et faire les petits travaux de réparations. Il s’agit notamment de l’entretien du jardin ou des peintures.
Les obligations qui incombent au vendeur
Le vendeur qui a ratifié la signature d'un contrat de location vente ne peut plus disposer de son bien comme il l’entend. Celui-ci est réservé au locataire s’il souhaite lever l’option d’achat.
Pendant la durée du contrat de location avec option, le propriétaire reste redevable des charges liées à la copropriété.
Quels sont les avantages de la location vente ?
Outre le fait de devenir propriétaire en ayant la possibilité d’occuper le bien préalablement, la location vente possède d’autres avantages tels que :
- une TVA réduite à 5,5 % contre 19,6 % dans la plupart des ventes immobilières ;
- une exonération de la taxe foncière pendant un délai de 15 ans pour le locataire-accédant si celui-ci conserve le bien pendant ce laps de temps ;
- le futur propriétaire accumule chaque année de location des réductions de 1 % sur le montant d’achat.
Bon à savoir : si le propriétaire prend la décision de vendre le bien avant la période des 15 ans, le nouveau propriétaire ne pourra pas bénéficier de l’exonération de l’impôt foncier.
Quelles sont les mentions à faire apparaître dans un contrat de location vente ?
Le contrat de location vente doit posséder plusieurs mentions :
- les caractéristiques techniques du logement ;
- le prix de vente et les modalités de paiement ;
- la date d’entrée dans les lieux ;
- la durée de période de location ;
- la notion de date limite de 4 ans après l’entrée des lieux pour pouvoir activer la levée de l’option d’achat ;
- les redevances ;
- les conditions suspensives à l’obtention d’un crédit immobilier ;
- les garanties et conditions de remboursement de la redevance ;
- les conséquences en cas de rupture du contrat par le propriétaire ou le locataire ;
- les charges redevables par le locataire-accédant ;
- les assurances.
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