Définition d’une maison neuve
La définition d’un logement neuf est la même, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement dans un immeuble collectif. L’article 257 du Code général des impôts définit cette notion comme tout immeuble qui n’est pas achevé depuis plus de 5 ans. Le bulletin officiel des finances publiques nous permet d’y apporter quelques précisions. On peut y lire que les logements neufs sont « des immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit. »
En d’autres termes, une maison est neuve lors de son premier achat, pendant les 5 années qui suivent sa construction. La majorité du temps, un promoteur immobilier vend un bien en l’état futur d’achèvement (VEFA). Une maison neuve doit respecter les normes de la réglementation environnementale RE2020, notamment en matière d’équipements et de performance énergétique. Il est également possible pour un propriétaire de réaliser des travaux dans sa maison pour en faire un logement neuf.
À partir de quand une maison devient un logement ancien ?
Après un premier achat d’une maison construite depuis moins de 5 ans, le logement en question devient automatiquement ancien. Plus largement, toute mutation ou transfert de propriété révoque le statut fiscal neuf de la maison. Si vous recevez un logement individuel récent après une succession ou une donation, il est désormais considéré comme ancien.
Une maison devient également ancienne si elle passe le délai de 5 ans après la fin de sa construction. Un propriétaire particulier souhaite vous vendre son logement neuf ? Lorsque la maison a constitué une résidence principale ou secondaire pour ce dernier, elle est fiscalement ancienne. C’est aussi le cas si des locataires ont déjà vécu dans le logement.
Quels types de travaux pour passer d’une maison ancienne à une maison neuve ?
Il est possible de rendre à l’état neuf une maison ancienne en réalisant différents travaux. Cette mesure permet notamment d’encourager les propriétaires à réduire la consommation d’énergie de leurs logements. La liste des travaux nécessaires pour un tel projet immobilier est disponible dans l’article 257-I du CGI.
Pour bénéficier du statut de maison neuve pour une propriété de plus de 5 ans, il est nécessaire de rénover :
- la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
- la majorité de la consistance des façades, hors ravalements de façade ;
- ou de modifier d’au moins 2/3 des six éléments constituant le second œuvre.
Les éléments de second œuvre comptent :
- Les planchers ;
- Les cloisons intérieures ;
- Les huisseries extérieures ;
- Les installations sanitaires et de plomberie ;
- Les installations électriques ;
- Le système de chauffage, pour les maisons en métropole.
Quels sont les avantages à acheter une maison neuve ?
L’achat dans le neuf, pour une maison comme pour un appartement, permet de bénéficier d’avantages fiscaux. Les frais de notaire d’une propriété neuve sont d’environ 3 % du prix d’achat, contre 8 % pour de l’ancien. Une maison neuve bénéficie également d’une exonération de taxe foncière, pendant les 2 ans suivant sa livraison.
Acheter un bien immobilier neuf à un promoteur nécessite le paiement de la TVA à 20 %. Il est cependant possible d’obtenir un taux de TVA réduit à 5,5 %. C’est notamment le cas pour les maisons situées en zone ANRU ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Acheter une maison neuve permet d’obtenir plus facilement des aides pour financer son projet, comme le prêt à taux zéro (PTZ).
Enfin, les bâtiments acquis neufs bénéficient généralement de différentes garanties :
- garantie de bon fonctionnement ;
- garantie dommages-ouvrages ;
- garantie de parfait achèvement.
La maison neuve en résumé
Une maison neuve est une propriété bâtie depuis moins de 5 ans, jamais vendue, louée ni utilisée. Il s’agit le plus souvent d’un logement bénéficiant d’un contrat de VEFA. Une maison ancienne peut redevenir fiscalement neuve après des travaux importants d’amélioration et d’économie d’énergie.
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