La localisation : un critère déterminant pour fixer le prix de vente dans l’immobilier
La localisation d’un bien est un critère déterminant pour fixer le prix de vente dans l’immobilier. Les différences de prix entre les quartiers d’une même ville peuvent être significatives.
Une zone résidentielle calme, pourvue d’espaces verts, de commerces, d’écoles et proche des transports en commun est généralement très prisée par les acheteurs.
Un bien en campagne situé à proximité de ces services compense le fait d’être éloigné de la ville. L’évaluation du prix de vente de ce type d’habitations en tiendra compte.
Chaque bien est unique et possède un prix de vente qui lui correspond précisément
Plusieurs techniques peuvent être utilisées pour fixer un prix de vente dans l’immobilier :
- l’estimation d'une maison ou d'un appartement est effectuée en comparant le prix de biens similaires ;
- la méthode dite par capitalisation, qui consiste en l’évaluation de la valeur locative, afin de définir un taux de rentabilité et un prix.
Notez bien que même si ces différentes techniques peuvent aider à estimer un prix de vente, seule l’évaluation d’un bien à proprement parler permet de l’obtenir précisément. La localisation, la superficie, l’état ou encore le charme sont des éléments qui influent directement sur la valeur d’un appartement ou d’une maison.
L’importance du terrain pour déterminer un prix de vente
Le terrain a une importance significative pour déterminer un prix de vente. Dans un lotissement urbain, sa superficie doit être proportionnelle à celle de la maison. Une maison qui possède de grands volumes, mais dont l’extérieur est trop petit sera pénalisée au moment de réaliser l’estimation d'un bien immobilier.
A contrario, un terrain trop grand n’est pas nécessairement gage de plus-value. Le montant des impôts locaux peut même avoir un effet dissuasif pour les potentiels acquéreurs.
L’orientation du terrain est très importante. Une belle exposition et un ensoleillement suffisant sont pris en compte pour fixer le prix d’un bien. Un terrain trop souvent à l’ombre a nécessairement moins de valeur.
Bon à savoir : si le terrain fait l’objet d’une servitude, celle-ci engendre une décote comprise entre 5 et 10 % du coût du bien.
Les caractéristiques du logement influent sur son prix
L’année de construction du logement
Un logement récent conforme aux dernières normes issues de la réglementation thermique RT 2012 est généralement vendu 5 % de plus qu’un bien plus classique. Une habitation ancienne particulièrement énergivore verra son prix d’affichage diminué.
La surface du bien
La surface du bien influe également son prix. Plus un logement est grand, plus sa valeur augmente. À noter que le métrage d’une maison individuelle n’est pas nécessairement réalisé, contrairement à celui d’une habitation collective.
L’aménagement intérieur du logement
Un bien n’aura pas la même valeur à superficie égale selon qu’il propose deux ou trois chambres. Si la surface est un critère déterminant pour fixer un prix de vente, le nombre de pièces et l’agencement de la maison ou de l’appartement ont un impact non négligeable.
Le type de chauffage
Un chauffage économique comme un poêle, des panneaux solaires ou une pompe à chaleur est un point très important pour déterminer le prix de vente d’un bien immobilier.
Les diagnostics
De bons diagnostics de performances énergétiques (DPE) permettent d’augmenter l’estimation faite d’un logement. En revanche, l’éventualité d’un risque naturel ou technologique, la vétusté d’un réseau électrique et des performances énergétiques moyennes voire médiocres, constituent des points qui influent négativement sur le prix.
Le gros œuvre, le circuit électrique ou encore la plomberie vont faire fluctuer le prix de la maison en fonction de leur état de fonctionnement. En effet, si l’acheteur doit prévoir un budget pour des travaux plus ou moins importants en plus du prix d'achat, la valeur du bien peut diminuer de 10 à 30 % en fonction de l’ampleur des rénovations. Un logement ancien refait à neuf et répondant aux nouvelles normes énergétiques verra son prix augmenter de 15 à 20 %.
Bon à savoir : pour mettre toutes les chances de votre côté pour réussir la vente de votre maison ou de votre appartement, n'hésitez pas à pratiquer le home staging pour mettre en valeur votre bien. Cette technique vous permettra de présenter votre logement sous son meilleur jour grâce à de petites réparations et à une harmonisation de la décoration des différents espaces de vie.
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