La plus value immobilière
Selon si vous vendez un logement en résidence principale ou secondaire, les bénéfices d’une plus value sur la vente d’une maison sont différents.
En effet, cette plus-value peut être exonérée d'impôt (vente d'une résidence principale) ou taxée à hauteur de 36,2 % (vente d'une résidence secondaire ayant une durée de détention inférieure à trente ans).
Concernant la plus value imposable, un propriétaire est soumis à l’impôt sur le revenu pour les plus values immobilières (réalisées dans le cadre d’une gestion de patrimoine privé) :
- Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes : charge imposée à une propriété au profit d'une autre propriété (par exemple, un droit de passage)),
- Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain),
- Échange de biens, partage ou apport en société,
- Vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI).
Sachez également que la plus value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux types CSG ou CRDS.
Dans quels cas la plus value de vente de maison est-elle exonérée d’impôt ?
Il y a exonération totale sur la plus value selon plusieurs cas possibles.
Tout d’abord, l’exonération liée à la nature du bien cédé :
- Vente d’une résidence principale et de ses dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)
- Vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans.
De plus, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente - Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2022
- Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
- Bien immobilier dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
- Logement (ou terrain) ayant plus de 22 années de détention.
Puis, les exonérations liées à l’acheteur, telles que :
- Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2022),
- Bien exproprié sous condition du remploi de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois,
- Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, sous réserve du remploi de l'intégralité du prix de cession par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois,
- Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2022).
Et enfin, les exonérations liées au vendeur :
- Vendeur bénéficiaire d’une pension de vieillesse, ou d’une carte mobilité inclusion,
- Revenu fiscal du vendeur ne dépassant pas 10 988 € pour la première part de quotient familial pour l'année 2018 pour une cession effectuée en 2020,
- Habite dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés, dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un montant de 25 839 € pour la première part de quotient familial pour l'année 2018 pour une cession effectuée en 2020,
- Vendeur qui ne réside pas en France,
- Vendeur qui n’a pas été propriétaire d’une résidence principale dans les 4 années précédentes. Dans ce cas, la vente d'un logement autre que la résidence principale est exonérée. Cependant, le prix de la vente doit être utilisé pour acheter ou construire une habitation principale dans un délai de 2 ans.
Base de calcul de la plus value
La plus-value est calculée comme suit :
Plus value = différence entre le prix de vente (- frais de cession et montant de la TVA acquittée) et
Soit le prix d’achat (+ charges et indemnités versées au vendeur, + frais d’acquisitions, + montant des travaux + frais de voirie)
Soit la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (+ frais réels et droits de mutation à titre gratuit, si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).
Les frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. S’ils ne peuvent être justifiés, ils sont d’un montant forfaitaire fixés à un taux de 7,5 % du prix d’achat
*Source Service Public