"Ce qu’il faut savoir sur la gestion locative" par Frédéric Chaminade

Quels avantages, combien ça coûte et quelles sont les garanties pour le propriétaire... Frédéric Chaminade, Directeur Général Délégué Citya Immobilier, revient sur la gestion locative pour Logic-immo, le blog.

Interview.

Pourquoi mettre mon bien en gestion locative ? Quels sont les avantages ?

Frédéric Chaminade : Louer et gérer un bien immobilier sont des actes importants pour un propriétaire bailleur qui confie l’occupation de son bien à un tiers. C’est aussi un acte complexe et risqué : Avec des contraintes législatives de plus en plus fortes, le risque d’erreurs dans la rédaction des actes est souvent lourd de conséquence (nullité du bail, absence de clause de résiliation…).

Confier son logement  à un administrateur de biens, c’est avant tout ne pas avoir à s’en préoccuper. C’est s’appuyer sur le savoir-faire et la compétence d’un professionnel qui assurera la pérennité de son bien et le respect par le locataire de ses droits mais aussi de ses obligations

C’est également choisir la sécurité dans les actes de gestion quotidiens,  la tranquillité dans la relation avec le locataire et le syndicat des copropriétaires, et  enfin l’assurance d’optimiser la valeur de son patrimoine.

Mettre son bien en gestion locative, combien ça coûte ?

FC : Mettre son bien gestion locative cela coute en règle générale un % appliqué sur le montant du loyer et des charges réglés par le locataire qui varie en fonction du patrimoine confié en gestion. Tant que le bien est vide, le professionnel ne touche aucune rémunération.

A cela peut s’ajouter des honoraires appelés « annexes », car ils représentent la facturation d’actions faites par le gérant ne faisant pas parties de la gestion courante comme par exemple l’aide à la déclaration des revenus fonciers, les travaux, les expertises…

Enfin, si le logement est vacant et doit être loué, il sera également facturé des honoraires d’entremise, d’états des lieux et de frais de rédaction pour les actes.  Ces frais sont déductibles des revenus fonciers du bailleur ; leur coût réel dépend aussi du taux d’imposition de ce dernier.

En gestion locative, est-ce que je peux fixer moi-même le loyer ?

FC : Oui, le propriétaire demeure seul décisionnaire du loyer qu’il souhaite proposer lors de la location de son bien. Néanmoins, depuis le décret du 20 juillet 2012, certaines zones géographiques dans lesquelles le marché est dit « très tendu », le propriétaire se trouve contraint de fixer le montant des loyers de location selon des règles précises. Le loyer se trouve être indexé. Le propriétaire ne peut plus augmenter à sa guise le loyer quand il change de locataire.

Que se passe-t-il si le locataire ne paie pas son loyer ? Existe-t-il une assurance ?

FC : Le locataire a contractuellement obligation de régler le loyer et les charges attenantes au logement. A défaut de règlement, et après une période de recouvrement, ce dernier encoure la résiliation de son bail par décision du tribunal.

Le propriétaire peut souscrite une assurance garantie des loyers impayés auprès de son administrateur de bien. Elle prend en charge le règlement des loyers dus par le locataire, la dégradation éventuelle du logement et les frais de procédure. Elle est facturée chaque mois selon un % du montant des loyers quittancés au locataire (environ 3 %). Cette dernière est déductible des revenus fonciers.

Puis-je reprendre la gestion de ma location quand je veux ?

FC : Comme tout contrat, le mandat de gestion prévoit toujours une durée et les modalités de résiliation, avec un préavis, selon lesquels le bailleur doit informer son gérant de sa volonté de ne plus confier son bien à la gestion.

De manière générale ce préavis ne peut être donné que pour la fin du contrat. A défaut de respect de ces délais, des indemnités de résiliation anticipée peuvent être réclamées.

NB : Avec la loi HAMON, les possibilités de résiliation ont été facilitées pour le bailleur qui peut résilier à tout moment après la 1ère période triennale s’il n’a pas reçu de notification de renouvellement.

Source: blog.logic-immo.com