Avant la signature de l’acte authentique et la remise des clés, l’achat ou la vente d’un logement se fait en plusieurs étapes. Ainsi, l’offre d’achat, qui est la première d’entre elles, est un document que l’acheteur adresse au vendeur pour lui proposer d’acheter le logement à un prix défini (sous certaines conditions qu’il convient de connaître). L’offre d’achat est régie par l’article 1589-1 du Code civil.
Définition de l’offre d’achat
La vente ou l’achat d’immobilier impose aux deux parties de suivre un certain processus obligatoire. Au tout début, on trouve l’offre d’achat. À savoir : elle est aussi appelée promesse unilatérale d’achat, promesse d’achat, offre de prix, proposition d’achat ou option d’achat.
Après la visite de la maison ou de l’appartement, l’acquéreur a la possibilité de soumettre directement au propriétaire vendeur une offre d’achat. Cette offre doit contenir un prix déterminé ainsi qu’un délai de validité. Généralement, ce délai est d’1 à 2 semaines. Il faut savoir qu’à cette étape, il n’y a aucun délai de rétractation ou de réflexion.
Pendant la durée de validité de l’offre d’achat, le vendeur se trouve devant 3 choix :
- Il peut refuser la proposition en estimant que le prix indiqué est inférieur au prix souhaité ;
- Il peut formuler une contre-proposition et proposer une nouvelle offre rendant caduque la première offre d’achat ;
- Il peut accepter cette offre d’achat.
En cas d’acceptation de l’offre d’achat, l’acquéreur engagé et le vendeur doivent signer une promesse de vente ou un acte de vente.
Vous n’obtenez pas de réponse ? L’offre d’achat de l’appartement ou de la maison est automatiquement annulée.
Bien que la pratique de l’offre d’achat reste répandue, elle ne se montre pas obligatoire, contrairement à l’acte de vente chez le notaire.
Les conditions de l’offre d’achat
Pour qu’elle soit valable, une offre d’achat doit contenir plusieurs indications précises :
- Le prix évidemment du bien immobilier ;
- Le type de bien ;
- La durée de validité de l’offre ;
- Les modalités de réponse du vendeur (voie d’huissier ou lettre recommandée) ;
- Le moyen de financement de l’acquéreur potentiel (apport personnel et/ou prêt bancaire) ;
- La valeur définitive de l’achat au moment de la signature de l’avant contrat ;
- L’annulation de l’offre d’achat si celle-ci n’a pas été signée dans le délai convenu.
Évidemment, il faut préciser que l’offre d’achat doit se faire après la visite du bien immobilier. De plus, l’offre d’achat n’a aucune valeur juridique. C’est juste un accord qui possède une valeur morale. Elle n’engage ni l’acheteur ni le vendeur tant qu'elle n'est pas signée.
La raison : même en cas de mention ferme et irrévocable, l’acquéreur peut se rétracter au moment de la promesse de vente ou de la signature du compromis.
À quoi penser avant de rédiger une offre d’achat correcte ?
Faire une proposition d’achat à l’oral ou à l’écrit ?
Vous pourrez retrouver des modèles d'offres d’achat sur Internet. C’est d’ailleurs conseillé de le faire par écrit, car au moins vous avez une trace de votre document. Alors qu’à l’oral, cela peut très vite déformer vos propos. Il est possible de la formuler en tant que lettre, mais vous pouvez aussi l’envoyer directement par mail.
Parlez de vos projets immobiliers et du financement
Il s’agit un peu d’une lettre de motivation, pour prouver pourquoi vous voulez acquérir l’habitation en question. Par exemple, si vous comptez la transformer en un appartement loué, plutôt qu’une résidence principale. En clair, n’hésitez pas à parler de votre projet immobilier.
En revanche, il convient de faire attention à certains points lors de la rédaction. Pour être convaincant, vous devez prouver votre capacité d’emprunt pour financer l’achat.
En effet, lorsqu’un propriétaire veut vendre ou louer son bien, il est dans son intérêt de s’assurer que l’acquéreur ou le locataire dispose des fonds nécessaires pour payer.
Est-ce que l’estimation est juste ?
Pour le prix, il faut que vous vous renseigniez sur des annonces immobilières similaires afin de voir si le prix est juste. Pensez également à son emplacement : la ville et le quartier permettent de faire gonfler un prix ou au contraire, de le faire baisser. Par exemple, si vous voyez qu’il n’y a pas de commodités à proximité du bien, cela peut mener à une négociation.
Visitez l’habitation plusieurs fois
Mieux vaut visiter l’habitation plusieurs fois afin de déterminer si c’est un coup de cœur ou non. Avez-vous remarqué des anomalies lors de la visite ? N’hésitez pas à les inscrire dans votre document.
Essayez d’être précis dans la rédaction
Essayez de faire une offre d’achat fixant toutes vos conditions. En étant le plus précis possible, vous évitez les allers-retours entre vous et le propriétaire en cas d’interrogations. Même s’il est possible d’annuler la vente au moment de signer le compromis de vente, mieux vaut présenter une option d’achat complète.
Quels sont les droits lorsqu’on fait une offre d’achat ?
Les droits de l’acquéreur lors d’une offre d’achat
Vous pouvez vous rétracter même si le vendeur a signé votre lettre.
Vous avez aussi le droit de proposer votre propre prix. Notamment si l’estimation immobilière n’a pas été réalisée par un professionnel. Il se peut que le particulier vende son bien plus cher que ce qu’il ne vaut réellement. Cette offre d’achat peut donc mener à une négociation du prix de vente.
De même, pour une offre d’achat, vous n’avez aucune somme d’argent à verser au propriétaire. S’il exige un montant, refusez et passez votre chemin. Même s’il prétend que c’est pour vous réserver la propriété et s’assurer de votre sérieux.
S’il s’engage pour que vous achetiez son bien en signant votre offre d’achat, il ne peut pas se rétracter. En effet, s’il décide de vendre ou de louer sa maison ou son appartement à quelqu’un d’autre, vous pourrez recourir à la justice.
Les droits du vendeur lors d’une offre d’achat
Du côté du vendeur, il est possible qu’il reçoive plusieurs offres d’achat de différentes personnes. Dans ce cas, il n’est pas obligé d’accepter la première qu’il a reçue. De même, s’il a accepté une offre d’achat et qu’elle venait à être changée par l’acquéreur, il a le droit de refuser la vente. Cependant, une offre d’achat qui propose le même prix que son annonce, le propriétaire ne peut pas refuser.
En fait, avec ce document, le vendeur prend plus d'engagement que l’acquéreur. Donc si vous voulez bien vendre votre bien immobilier, faites attention avant de signer.
À qui remettre l’offre d’achat : l’agent immobilier ou le propriétaire ?
Si le vendeur passe par un professionnel afin de vendre son bien, remettez-la à celui-ci. L’agent mandaté se doit de remettre les documents au propriétaire.
En revanche, s’il s’agit d’une annonce immobilière d’un particulier, il faudra la lui donner directement.
Quand faire l’offre d’achat ?
Si ce logement vous intéresse grandement, alors il vaut mieux déposer rapidement votre offre d’achat. Surtout si vous voulez acheter un appartement à Paris. Vous ne serez pas le seul à convoiter ce logement ancien, alors faites attention à ne pas être la dernière personne à remettre le document.
Il n’y a donc pas vraiment de délai mandataire pour émettre votre document, puisqu’il s’agit de votre proposition.
De l’offre d’achat au compromis de vente
En cas de réponse favorable du vendeur, on passe alors à la prochaine étape qui est la signature du compromis.
Ce contrat signé engage véritablement les deux parties pour l’achat d’un immobilier ancien.
La loi prévoit 10 jours de réflexion : vous avez donc le droit de vous rétracter pendant ce laps de temps. Il sert à protéger les deux parties, mais n’est pas obligatoire. En outre, vous pouvez ne pas le signer devant un notaire.
Pour de l’immobilier neuf, on parlera d’un contrat de réservation. Un acompte sera à verser après la signature de ce type de document : 5 à 10 % du prix total. Vous avez 7 jours pour faire une rétraction après la signature.
Dans tous les cas, la clause suspensive d’obtention de crédit ne peut être refusée. En effet, l’article L313-41 du code de la consommation permet à l’acheteur de se désengager s’il n’a pas trouver de prêt pour financer son achat.
C’est le bon moment pour indiquer la condition suspensive souhaitée (ou les conditions suspensives).
Si vous voulez vous faire aider, sachez que notre agence immobilière est à votre disposition pour vous conseiller et vous orienter si vous souhaitez faire une offre d'achat d'un bien immobilier.
Nous pouvons vous accompagner dans l’achat et la vente de votre immobilier. N’hésitez donc pas à nous contacter le plus rapidement possible pour nous exposer votre situation. Nous suivons toutes les procédures jusqu’à l’acte de vente chez le notaire.