Définition de la surface habitable
Depuis 2009, la loi Boutin apporte une définition précise à la surface habitable d’un logement. D’après ce qui est indiqué dans ce texte de loi, la surface habitable concerne l’espace réellement disponible pour les occupants d’une habitation. En d’autres termes, cette surface habitable renvoie à toutes les parties des locaux qui enregistrent une hauteur sous plafond de 1,80m au minimum.
À savoir cependant : on déduit de cette surface habitable toutes les parties non aménagées (les combles, les caves et sous-sols, les balcons, terrasses et loggia ainsi que les vérandas, les volumes vitrés prévus dans l’article R. 111-10 et les dépendances).
Ceci étant dit, les celliers, buanderies et débarras peuvent être compris dans le calcul de la surface habitable à condition que le plafond soit situé à 1,80m au minimum et qu’il ne soit pas nécessaire de passer par l’extérieur pour y accéder. On y ajoute aussi les pièces d’eau (salle de bain, cuisine et w.c.).
Ainsi, après avoir retiré tous les espaces mentionnés précédemment, il suffit de multiplier la longueur par la largeur de chaque pièce pour obtenir la surface habitable totale.
La surface habitable ne doit également pas être confondue avec le volume habitable d’un appartement ou d’une maison. Ces notions, bien que requérant le même mode de calcul, ne désignent pas la même chose. Si la surface habitable s'exprime en mètre carré (m²), le volume habitable, quant à lui, a pour unité le mètre cube (m3). Pour calculer ce dernier, il faut multiplier toutes les surfaces habitables du logement par les hauteurs sous plafond.
Le calcul de la surface habitable, qui doit figurer dans le bail de location, concerne les logements loués vides à titre de résidence principale. On doit le retrouver dans les annonces immobilières se rapportant à la location non saisonnière. Cette obligation ne s'adresse ainsi pas aux locations meublées ou aux locations saisonnières.
Surface habitable et superficie privative loi Carrez : quelle différence ?
On confond souvent la surface habitable loi Boutin et la superficie privative loi Carrez.
Au niveau technique, les différences sont minimes. En effet, la superficie Carrez reprend les mêmes données que la loi Boutin. Par contre, on rajoute dans la superficie privative loi Carrez des éléments qui ne sont pas pris en compte dans la loi Boutin (sous-sols et caves, par exemple, mais aussi garage, parking, grenier, véranda ou combles non aménagés). Dans les faits, la superficie Carrez concerne donc toute la surface construite et couverte du logement. Le calcul de la surface habitable en loi Carrez ne concerne cependant que les logements en copropriété. Il ne s'applique pas aux appartements ou maisons indépendants.
À savoir aussi : la superficie Carrez n'apparaît pas dans un contrat pour un bail de location. Par contre, on doit obligatoirement la mentionner dans un acte de vente de copropriété.
Surface habitable, surface de plancher et surface utile
La surface habitable ne doit pas non plus être confondue avec la surface de plancher et la surface utile.
La première est utilisée par un professionnel de construction. Pour la calculer, on additionne toutes les surfaces de plancher de chaque niveau clos sans prendre en compte l’épaisseur des murs et cloisons qui entourent les embrasures de portes et fenêtres. Puis, on retire toutes les surfaces avec une hauteur inférieure à 1,80m, les trémies et vides rattachés aux cages ascenseurs et escaliers. La surface de plancher remplace la SHON ou la surface hors œuvre nette. Cette dernière était en vigueur dans le secteur de l'urbanisme jusqu'en 2012.
La surface utile, quant à elle, est la somme de la surface habitable et de la moitié de la superficie des combles aménagés, des vérandas et loggias, des sous-sols et caves, des celliers extérieurs, ateliers, séchoirs, remises, balcons et resserres. De plus, l’article R.353-16 du Code de la construction et de l’habitation stipule que cette surface doit être réservée à l’usage exclusif de l’occupant (et qu’elle doit donc disposer de hauteurs de plafond de 1,80m minimum).
Le calcul de la surface utile est nécessaire dans le cadre de l'estimation d'une maison ou d'un appartement par un professionnel de l'immobilier. C'est sur ce chiffre que vont aussi se baser les prêts aidés et autres subventions accordés dans le cadre d'un régime de défiscalisation. On s'en sert également pour évaluer le plafond des loyers.
Pour estimer la valeur locative d'un bien immobilier, on se réfère à la surface au sol qui ne prend pas en compte la hauteur du plafond, et non à la surface habitable.
Location : quelle surface habitable est exigée ?
Lorsque vous proposez un bien à la location, vous êtes tenu de mettre à disposition de vos locataires une surface minimale. Il faut notamment que le logement dispose d'au moins une pièce principale mesurant au minimum 9 m2. La hauteur sous plafond inhérent à cette surface doit être de 2,20 m. La pièce peut aussi offrir un volume habitable de 20 m3 au moins.
Dans certains départements français toutefois, même pour un logement disposant d'un volume habitable de 20 m3, la loi exige une surface habitable minimale de 9 m2.
À qui confier le calcul de la surface habitable d'un bien ?
Il est possible de procéder soi-même au calcul de la surface habitable de son logement avant de le vendre ou de le louer. Une véritable précision est toutefois requise, car une erreur de calcul peut vous être préjudiciable. Vous engagez d'ailleurs votre responsabilité si l'erreur est manifeste.
Avant de pouvoir vendre ou louer un logement, il vous faut ainsi faire venir un expert, tel un géomètre, pour réaliser le calcul de la surface habitable. L’intervention de ce dernier vous préserve d’éventuels contentieux dans le futur.
Cet expert dispose des outils indispensables pour la prise de mesures. Il peut également vous délivrer une attestation de surface habitable ayant une valeur légale. Ce document est valable à vie, à moins que vous n'entrepreniez des travaux d'extension ou de rénovation pouvant modifier la superficie de votre bien. En cas de litige, un professionnel engage sa responsabilité civile.
Collaborant avec de nombreux intervenants dans le domaine de l'immobilier, Citya peut vous orienter vers un expert pouvant vous assister dans cette tâche. Notre équipe est d'ailleurs à même de vous conseiller dans votre projet de vente ou de location afin qu'il se déroule sans encombre et tout à votre avantage.
Erreur d'appréciation de la surface habitable : qu'est-ce qu'on encourt ?
L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 somme tous les propriétaires d'un bien d'indiquer la surface habitable de ce dernier dans le contrat de vente ou de location. Cela vaut aussi bien pour un logement neuf qu’une maison ancienne.
Le plus souvent, les erreurs résultent de la prise en compte de certaines surfaces ne devant pas être comptabilisées lors du calcul de la surface habitable.
Erreur dans le contrat de location
Une erreur de calcul peut nuire grandement au propriétaire bailleur sur le plan financier. Le locataire peut en effet exiger une diminution de son loyer. Cette dernière doit toutefois être proportionnelle à l'écart constaté entre la superficie réelle et celle mentionnée dans le bail.
Le locataire peut saisir le tribunal. Si l'écart constaté est inférieur à un vingtième de la surface mentionnée dans le bail, il peut ne pas obtenir gain de cause. Si la différence est importante, le tribunal peut lui accorder une diminution du loyer. Le propriétaire bailleur peut cependant proposer un accord à l'amiable à son locataire pour éviter que l'affaire ne finisse devant les tribunaux.
Erreur de calcul dans le cadre d’une vente
Dans le cas d’une vente, l’acquéreur peut demander un remboursement proportionnel du prix de vente si l'erreur constatée est supérieure à 5 % de la superficie réelle du bien.
L'acquéreur dispose d'un an à compter de la signature de l'acte de vente authentique pour contester et réclamer son remboursement. Si le vendeur ne le paie pas, il peut, en étant assisté par un avocat, porter l'affaire devant le tribunal de grande instance.
En plus du remboursement par le vendeur, l'acheteur peut aussi réclamer la restitution des droits de mutation versés à l'administration fiscale. Il s'agit des droits correspondant au montant versé à tort à cause de l'erreur d'appréciation de la superficie réelle du bien.
Si la superficie réelle du bien est supérieure à celle renseignée dans l’acte de vente, une réclamation d'un supplément de prix par le vendeur n'est pas possible.
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