Estimer la valeur d’un terrain à bâtir
Comme son nom l’indique, le terrain à bâtir a vocation à héberger une construction. Les terrains dits « constructibles » se raréfient en France, surtout en zones urbaines. Ils sont donc de plus en plus convoités et leur valeur augmente de manière exponentielle. Il est alors vivement conseillé de se faire épauler par un expert de l’immobilier si vous projetez de vendre votre terrain ou d’en acquérir un. Les données à prendre en compte sont en effet multiples :
- Sa situation géographique et sa viabilité : le terrain peut être considéré comme « isolé » ; il est alors soumis aux règles du plan local d'urbanisme et il se peut qu’il ne soit pas viabilisé (pas de raccordement en eau, électricité, gaz, assainissement, etc.). En revanche, s’il fait partie d’un lotissement, le terrain est déjà viabilisés et donc prêt à bâtir.
- Ses qualités physiques : on entend par cela la configuration du terrain, son relief, l’existence éventuelle de servitude d'alignement etc…Un terrain en pente engendrera par exemple des frais de nivellement et impacteront donc sa valorisation.
Une fois ces premiers critères appréciés, un professionnel de l’immobilier vous aidera dans le calcul précis de votre coefficient d’occupation des sols (COS) afin de déterminer la taille possible de la maison, ce qui influera aussi sur le prix estimatif du terrain.
Il appliquera enfin l’une de ces deux méthodes d’évaluation:
- Soit "par lots" : cette méthode de calcul s’applique souvent aux zones pavillonnaires, dont les constructions sont identiques. Elle consiste à déterminer la valeur globale d’un lot complet de terrains avec leurs constructions (maisons, appartements, etc.). On applique ensuite sur le prix global une fourchette de 20 à 25 % qui représente, en principe, le prix du terrain. Ce pourcentage est bien sûr variable selon la situation du terrain.
- Soit "par zone" : chaque zone géographique a en effet une valeur unitaire qui est décroissante selon sa distance par rapport à la voie publique. Le prix appliqué est alors un prix moyen au m2.
Estimer un terrain non constructible
Si la valeur d’un terrain à bâtir est déjà compliquée à établir, celle d’un terrain non constructible l’est encore plus ! Le professionnel de l’immobilier sera donc d'autant plus précieux pour vous aider à estimer votre terrain. Il lui faudra dans un premier temps définir s’il est en « zone à urbaniser » ou en « zone agricole, naturelle et forestière ».
Il devra ensuite prendre en compte les données suivantes :
- Les critères physiques de votre terrain : son relief, le climat de la région, la qualité de la terre, la présence d’un cours d'eau et d’un réseau d'irrigation, la qualité des plantations, etc.
- Les critères juridiques : existe-t-il une servitude de passage, un bail, la possibilité de parcelliser le terrain, etc. ?
- Enfin, les critères économiques : votre terrain est-il situé près d'une zone constructible ? A proximité d'une agglomération ? Héberge-t-il des bâtiments d'exploitation, etc.
Une fois qu’il aura une bonne vision de tous ces paramètres, l’agent immobilier réalisera une étude du marché immobilier local, ce qui lui permettra d’obtenir une évaluation optimum de votre terrain.
Estimation immobilière d’un terrain agricole
Le terrain agricole appartient à la catégorie des terrains non constructibles qui vient d’être évoquée mais il présente des caractéristiques très spécifiques qui méritent un léger focus : son évaluation se fait en effet en définissant une valeur moyenne à l'hectare et en se fondant sur les prix de transactions récentes portant sur des exploitations comparables.
Les critères prédominants sont alors la nature et la qualité de la terre : est-elle productrice, se prête-t-elle au labour, etc. ? L’autre critère d’appréciation de sa valeur portera sur la présence de plantations : céréales, vergers, vignes etc.
Enfin, un élément de référence est incontournable pour évaluer un terrain agricole : la barème de la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER) qui répertorie toutes les ventes de terrains agricoles et établit un coût moyen indicatif de la valeur vénale des terres agricoles.