Quels critères prendre en compte pour fixer le prix d’un loyer ?
Pour déterminer le prix, vous pouvez faire appel à un agent immobilier pour une meilleure expertise et une meilleure estimation du prix ou le faire tout seul, avec nos conseils. L’essentiel est de globalement suivre la tendance du marché immobilier.
Fixer le loyer en fonction de la région… mais pas seulement
La location en France est très éclectique. On peut déjà remarquer que d’une région à l’autre les loyers ne sont pas du tout identiques. En fonction de sa localisation, le montant du loyer diffère : littoral basque, côte méditerranéenne, grande ville, richesse économique, région ensoleillée, bassin d’emploi…
Selon où il est situé, le bien aura un loyer tout à fait différent dans les grandes villes, les villes moyennes et les petites villes, pour un même bien. On sait que l’immobilier à Paris reste relativement élevé : un bien de 60m² à Paris peut se louer au même prix qu’un bien avec jardin de plus de 200m² à Angers.
On peut aussi remarquer que selon la superficie, la situation, l’état du logement, le prix moyen de l’immobilier dans le quartier, le loyer peut être bien différent au sein d’une même ville. L’évolution du prix immobilier tient compte de l’attractivité plus ou moins forte de la région. Par exemple, dans le cadre de vacances locatives, une maison peut proposer un loyer de référence plus élevé que si elle était louée à l’année.
Définir le loyer en fonction des critères du bien
La localisation a une place très importante pour déterminer le prix du loyer mais la surface habitable, la présence de meubles, les prestations, les équipements, la performance énergétique… sont des critères qui influent sur le loyer que le propriétaire peut proposer. L'objectif est de faire concorder au mieux le prix du marché immobilier avec le logement.
Meublé ou pas meublé ?
Il existe deux types de location : la location vide et la location meublée, qui oblige le propriétaire à laisser des équipements et des meubles pour que le locataire puisse y vivre. Dans ce cas, le locataire n’a que ses affaires personnelles à emménager dans le bien. Bien sûr, si c’est un bail de location meublée, le loyer est plus onéreux. Ce coût plus élevé s’explique par le besoin d’amortir l’investissement réalisé dans le bien immobilier. Le bailleur a un objectif de rentabilité à terme.
Très bon état ou acceptable ?
La qualité du bien immobilier reste aussi un facteur déterminant dans le prix du loyer. Si le bien n’est pas dans un excellent état, qu’il a besoin de révision ou que des travaux minimes sont à prévoir, le loyer devra être en conséquence et légèrement plus bas que les prix du marché immobilier. La qualité de l’isolation sera aussi déterminante. Propriétaire, assurez-vous de proposer un bien confortable qui justifie le loyer de la maison ou de l’appartement et qui est en accord avec le prix de l'immobilier de la ville.
D’autres critères qui font la différence
La performance énergétique fait partie des indicateurs et critères déterminants pour le locataire. La consommation énergétique est essentielle : dans l’annonce, son niveau doit être affiché. Si un bien propose une performance D, E, F, le locataire peut avoir des réticences à payer un loyer trop élevé : le propriétaire devra peut-être baisser le loyer. Aussi, la présence d’un gardien, d’un interphone, d’un ascenseur, d’une piscine… peut expliquer une hausse du loyer et sa valeur.
Quel est le prix des loyers en France ?
En France, l’évolution du marché immobilier est constante.
D’après les dernières données immobilières, le prix moyen au mètre carré en location est de 16€.
- En Île-de-France, le prix moyen est de 26€ / mètre carré.
- En Gironde, Bordeaux affiche un prix moyen de 16€ et Lacanau, 15€.
- Les Alpes-Maritimes affichent un prix moyen de 18€ / mètre carré : Villefranche-sur-Mer, Nice, Antibes, Mandelieu sont les plus chères, autour de 18-19€ / m².
Le prix moyen d’un appartement meublé coûte en moyenne 709€ / mois tandis qu’un appartement non meublé coûte en moyenne 671€ / mois.
Une maison meublée coûte 985€ / mois tandis qu’une maison non meublée coûte 902€ en moyenne.
Généralement, plus il y a de pièces, moins le prix par mètre carré est élevé.
Un appartement de 2 pièces propose un loyer à 15,50€ / m² alors qu’un appartement de 4 pièces propose un loyer à 12,80€ / m².
Une maison de 2 pièces propose un loyer à 15,60€ / m² alors qu’une maison de 4 pièces propose un loyer à 10,90€ / m².
Évaluer son loyer et augmenter le montant
Pour réévaluer un loyer d’une année sur l’autre, le bailleur devra forcément suivre le dispositif de l’IRL (Indice de Révision des Loyers) pour proposer un nouveau loyer. L’augmentation est limitée.
Pour le calculer : le montant du loyer actuel doit être multiplié par l’indice en fonction puis ce chiffre doit être divisé par l’ancien indice du même trimestre de l’année N-1. L’IRL du premier trimestre 2022 est de 133,93 ; celui du premier trimestre 2021 est 130,69.
Exemple : 800€ x 133,93 / 130,69. Ainsi, ce calcul permettra d’augmenter le loyer à 819,83€.
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