À quel moment le loyer peut-il augmenter ?
Plusieurs cas de figure se posent : le loyer qui augmente en cours de bail, le loyer qui augmente au renouvellement du bail de location ou la proposition de révision quelques mois avant l’échéance du contrat de location.
Dans tous les cas, le propriétaire du logement que cette hausse de loyer concerné, doit se référer à l’indice de référence des loyers (IRL) publié tous les ans par l’INSEE depuis 2006. Ainsi, l’augmentation de loyer ne doit pas dépasser la variation de l’IRL.
De plus, si le propriétaire souhaite augmenter le loyer de son logement en cours de bail, il doit avoir inclus une clause de révision dans le contrat de location. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire doit attendre la fin du bail.
Toutefois, si le bailleur s’est engagé à la signature du contrat (ou en réalisant un avenant) à réaliser des travaux d’amélioration, il est possible de demander une augmentation exceptionnelle de loyer. Sous réserve de l’accord du locataire. La révision annuelle du loyer s’effectuera alors à la date d’anniversaire du bail ou à la date indiquée dans le contrat.
En cas de renouvellement de bail, le propriétaire peut fixer un nouveau loyer (à condition de ne pas dépasser la hausse de l’IRL). À ce titre, il peut demander une majoration du loyer s’il considère que son logement est sous-évalué par rapport aux autres biens du même type du secteur ou s’il a réalisé des travaux d’amélioration. Dans tous les cas, pour calculer l’augmentation de ce nouveau loyer, il est obligatoire de se limiter à la moitié de l’écart observé entre le logement concerné et les loyers pratiqués dans le voisinage.
Finalement, il est aussi possible d’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception une proposition de révision à son locataire. Cela doit se faire dans les 6 mois avant l’échéance du contrat. Dans cette lettre, on y indique le montant du nouveau loyer souhaité ainsi que 3 références de loyers de logements similaires dans le voisinage (ou 6 pour Marseille, Paris et Lyon). Le locataire peut accepter ou refuser. En cas de refus, une commission de conciliation pourra être saisie pour régler ce conflit à l’amiable.
Encadrement de loyer : ce qu’en dit la loi
À savoir : pour une zone immobilière dite tendue, les charges locatives sont encadrées par la loi Alur. C’est aussi le cas à Paris depuis 2019. Cette loi Alur concerne aussi bien une révision du loyer pour un bail signé en cours que pour un renouvellement du bail de location. De plus, en cas de désaccord sur l’évolution du loyer, le litige sera réglé devant une commission départementale de conciliation.
Finalement, si le locataire subit une hausse brutale de loyer, la loi peut prévoir un étalement de la révision (un sixième annuel pour un bail de 6 ans et un tiers annuel pour un bail de 3 ans).
Quelle est l’augmentation de loyer maximale ?
Concernant l’augmentation de loyer maximale, le propriétaire n’a pas le droit de dépasser le taux légal. Ce taux est annoncé par le Gouvernement, au plus tard à la fin du mois d'août de chaque année, pour l’année en cours. Par exemple, pour l'année 2021, le montant indicatif est de 0 %. Il a donc été décidé que les loyers ne pourront être augmentés. Cela s’appelle le gel des loyers. En 2020, ce même taux légal était de 2,2 %.
Un propriétaire ne pourra donc réviser son loyer qu’en fonction du taux décidé par le Gouvernement. Aussi, sachez que votre propriétaire doit attendre 12 mois entre chaque augmentation de loyer. Il doit également vous fournir un avis écrit de ses intentions au moins 90 jours avant l'augmentation, ce qui correspond à un trimestre.
Attention : un propriétaire peut faire la demande d’augmenter le loyer à un taux supérieur au taux légal. Pour ce faire, il doit adresser une demande écrite à la Commission de la location immobilière.
Cependant, le locataire peut être en mesure de refuser cette augmentation de loyer supérieure au taux légal dans le cas de figure où le logement est protégé par le taux légal d’augmentation de loyer.
Aussi, selon la loi, il existe deux catégories d'accord entre un locataire et son propriétaire concernant cette augmentation de loyer. Ces accords autorisent une augmentation plus importante que le taux légal d'augmentation des loyers en fonction de :
Première catégorie : un accord qui prévoit une augmentation du loyer si des améliorations et autres travaux sont effectués dans le logement ou dans le bâtiment.
Deuxième catégorie : un accord qui permet une augmentation du loyer en échange de certaines choses qui sont inscrites sur une liste du Gouvernement.
Sur cette liste (non exhaustive) vous pourriez trouver :
- Le câble ou la télévision par satellite,
- Le stationnement du véhicule du locataire,
- Des prises électriques supplémentaires,
- La climatisation, etc.
En bref : augmentation de loyer, sous quelles conditions ?
Nous avons déjà soulevé le point de la lettre d’information. En effet, un propriétaire devra informer son locataire de son intention d’augmenter le loyer par lettre recommandée, dans un délai de 90 jours (soit un trimestre). Ceci permettra à ce dernier de s’organiser, ou, le cas échéant, de demander à quitter le logement. Cette lettre s’appelle une lettre de notification de révision de loyer. Aussi, dans le bail doit être stipulée une clause qui permet une révision du loyer chaque année. Une demande d’augmentation de loyer peut-être effectuée soit en cours de bail, soit lors de son renouvellement.
Selon le cas de figure, la lettre de notification de révision de loyer doit comporter certaines informations :
Demande faite en cours de bail :
- La date prévue dans le contrat pour la révision du loyer,
- La date à laquelle prendra effet l’augmentation,
- Les modalités de calcul du nouveau loyer (taux légal qui s’applique),
- Le nouveau montant du loyer mensuel, hors charges.
Demande de révision faite lors du renouvellement du bail :
- Le nouveau montant du loyer (ainsi que le calcul de celui-ci),
- L’adresse du logement concerné par cette augmentation.