Loyers impayés et clause résolutoire
Tous les propriétaires qui se sont trouvés dans la situation de loyers impayés le savent : la loi est du côté des locataires. Ainsi, les chiffres indiquent qu’en France, sur des centaines de milliers de procédures d’expulsion, seulement 10 000 arrivent à exécution. En cause : des démarches longues et compliquées.
De ce fait, dès que vous vous apercevez que votre locataire ne paye plus son loyer, vous pouvez faire jouer la clause résolutoire présente dans le contrat de bail. Celle-ci permet d’envoyer un commandement de payer au locataire qui ne paye plus ses charges. Adressé par acte d’huissier, ce document oblige le locataire à régler sa dette dans un délai de 2 mois. S’il ne le fait pas, le propriétaire peut alors saisir la justice afin d’obtenir une mesure d’expulsion.
Évidemment, il est déconseillé de procéder à l’expulsion du locataire soi-même. Cela sera vu comme une expulsion illégale, passible de 3 ans de prison et 30 000€ d’amende.
Les procédures pour expulser son locataire
Si un contrat locatif comprend cette clause résolutoire, il faut suivre la démarche décrite dans le précédent paragraphe. Par contre, si ce n’est pas le cas, le bailleur devra assigner au tribunal par acte d’huissier son locataire. Le juge évaluera alors la situation financière du locataire et pourra lui accorder du temps supplémentaire pour rembourser les loyers impayés. Si le tribunal prononce une décision d’expulsion, le locataire aura 2 mois pour quitter les lieux. De son côté, le locataire peut saisir le Tribunal de Grande Instance qui évaluera à son tour le dossier pouvant autoriser le maintien dans les lieux pendant 3 années supplémentaires au maximum.
Une fois toutes ces étapes franchies, un huissier de justice se déplacera au domicile afin d’obliger le locataire à quitter son logement. Si le locataire résiste, l’huissier pourra obtenir le soutien des forces de l’ordre.
Pour résumer, si vous vous lancez dans une procédure d’expulsion locative, voici les différents délais à prendre en compte :
- Délai légal de 2 mois pour quitter le logement ;
- Délai supplémentaire accordé par la décision de justice (entre 3 mois et 3 ans) ;
- Délai supplémentaire suite au saisi du TGI par le locataire (de 1 mois à 1 an) ;
- Sans oublier la trêve hivernale qui interdit les expulsions pendant une période de 5 mois, entre le 1er novembre et le 31 mars ;
- De plus, il faut noter que, s’il s’agit d’une famille comportant des enfants, il faudra aussi sans doute attendre la fin de l’année scolaire.
Les coûts d’une procédure d’expulsion de locataire
Évidemment, cette procédure a un coût, qui sera à la charge du propriétaire dans un premier temps. Ce dernier pourra, au terme de la procédure d’expulsion, réaliser une seconde action en justice pour demander le remboursement des sommes dues et se faire rembourser tous les frais.
En règle générale, il faut compter entre 1000€ et 3000€ pour ce type de procédure. De plus, il n’est jamais assuré de récupérer les dettes locatives, car cela dépend de la situation financière du locataire.
C’est pourquoi, avant d’en arriver à la résiliation du bail, il est conseillé de bien choisir son locataire, en premier lieu, et de se prémunir des pertes financières grâce à certaines garanties locatives. Mais surtout de tenter de négocier un règlement à l’amiable (en demandant, par exemple, un remboursement échelonné).