Que stipule la loi ALUR sur le bail de colocation ?
En vue d’une colocation, le propriétaire met à disposition d’une pluralité de locataires un logement. Ils ne doivent être ni partenaires de PACS ni mariés. Par contre, les concubins peuvent être colocataires.
Ce type de location de logement est encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Celle-ci s’applique à tous les types de baux de colocation. Cependant, la mise en place de la loi ALUR en mars 2014 prévoit deux possibilités de baux de colocation :
- le contrat de bail unique pour tous les locataires ;
- le contrat de bail individuel pour chaque colocataire.
Il existe aussi la colocation pour les baux commerciaux et les baux professionnels, pour certains types de logements de fonction.
Bon à savoir : nos professionnels sont en mesure de vous guider dans votre choix de bail d’habitation, que ce soit pour :
- une location étudiante ;
- une colocation étudiante ;
- une location saisonnière ;
- ou bien encore un contrat de location de parking.
Lequel choisir : bail individuel ou bail unique ?
Dans le cas d’une colocation, les colocataires peuvent choisir entre la rédaction d’un bail unique ou bien la rédaction d’un bail individuel.
Ils peuvent s’inspirer de nombreux modèles de contrats de location gratuits. Ces contrats présentent des différences.
Il est tout d’abord nécessaire de comprendre la définition et les conditions de ces baux de colocation.
Le bail unique de colocation
Un bail unique de colocation consiste à conclure un seul contrat pour l’ensemble des colocataires.
Il prévoit essentiellement les mêmes devoirs et droits pour tous les colocataires. Le contrat d’un bail unique est signé par le propriétaire-bailleur et tous les colocataires. Si un individu ne signe pas le contrat, il sera reconnu comme un simple occupant durant la durée du bail. En effet, il ne disposera d’aucun droit associé à la location. Il peut notamment s’agir d’une location à titre gratuit.
Pour ce type de bail réel, le loyer convenu n’est pas fractionné. Il est réparti entre chaque locataire selon leur commun accord, d’une manière équitable ou non. De son côté, le propriétaire peut réclamer le loyer en une seule fois et en totalité.
Le bail individuel de colocation
Le contrat de bail par colocataire est aussi possible.
Cette fois, chaque locataire est l’unique signataire de son contrat de bail. De son côté, le logement sera fractionné par pièces. De ce fait, chaque contrat de bail permet à chaque colocataire de jouir de ses droits sur l’usage des pièces louées du logement.
Par ailleurs, les contrats de baux individuels peuvent aussi permettre aux colocataires de bénéficier de certaines pièces communes en particulier. L’avantage avec ce type de contrat de location est de prévenir les risques de litiges.
Quel que soit le contrat que vous choisissez, il est important d’analyser la situation au préalable. Citya Immobilier est à votre service pour vous guider dans le bon choix selon les obligations de contrat de location. Tout dépend de vos besoins :
- bail étudiant ;
- bail professionnel ;
- bail saisonnier ;
- contrat d’engagement ;
- ou même en ce qui concerne les procédures en cas de fin de contrat de location.
Citya Immobilier vous propose également de gérer la location de vos logements.
Qu’en est-il de la clause de solidarité sur le bail de colocation ?
Dans le cadre d’un bail de colocation, le bailleur peut se tourner vers une clause de solidarité afin d’assurer une meilleure sécurité juridique. Ce mécanisme juridique est propre aux baux de colocation uniques. Il peut aussi être nommé « clause de solidarité et d’indivisibilité ».
En effet, si l’un des colocataires présente des défaillances financières, le propriétaire pourra se tourner vers l’un des autres colocataires afin de demander le loyer de toutes les parties au bail.
Cette clause est indispensable quand il s’agit d’éviter le risque d’impayé des charges locatives et du loyer. Elle prend ses effets en cas de renouvellement de bail ou de reconduction du bail de colocation. Elle agit, quels que soient l’effet et la durée du contrat de location.
Sachant l’aspect contraignant du régime de cette clause, la loi ALUR l’a assouplie. Si l’un des colocataires se voit quitter le logement, elle s’applique, mais dans un délai plus court de 6 mois dès la date de prise d’effet du congé. Par ailleurs, si un nouveau colocataire arrive durant ce délai, les obligations du colocataire sortant prennent fin.
En ce qui concerne la révision du loyer en cours de bail, elle ne doit pas avoir lieu si elle ne figure pas dans le contrat de bail. Dans le cas contraire, elle est envisagée chaque année à la date convenue entre les parties. Si aucune date n’a été convenue, cette révision se fera à la date d’anniversaire du bail.
Comment se passent le dépôt de garantie et le contrat de colocation ?
Beaucoup confondent la caution et le dépôt de garantie. En réalité, une caution de colocation est une personne qui peut se porter garante pour un seul colocataire ou l’ensemble en cas de défaillance financière. S’il y a un problème de paiement du loyer après le départ d’un locataire, le bailleur pourra se diriger vers la caution pour réclamer son dû.
En général, la caution bancaire pour une location immobilière peut être simple ou solidaire. Mais la caution simple contraint le propriétaire à envoyer un commandement de payer au locataire. En cas de refus, il se retournera contre la caution afin de réclamer son dû. Pour ce qui est de la caution solidaire, le propriétaire n’a nul besoin d’envoyer une demande à l’avance. Il peut se retourner directement contre la personne qui s’est portée garante lors de la signature du contrat de colocation.
Par ailleurs, si les colocataires trouvent un nouveau colocataire rapidement, celui-ci doit être approuvé par le bailleur afin que son nom soit inscrit sur le contrat de bail pour payer sa part. En cas d’un bail unique pour tous les colocataires, il faut rédiger un avenant au bail de location du logement. Autrement, la rédaction de baux individuels mène à la résiliation du bail du colocataire sortant.
En plus de l’avenant au bail, d’autres champs d’action peuvent être inclus dans l’expertise de nos agences :