Le bail saisonnier : de quoi s'agit-il ?
Le bail saisonnier, comme son nom l'indique, s'applique aux locations saisonnières aussi appelées meublées de tourisme. En tant que tels, les logements proposés en location immobilière doivent comporter différents équipements : literie, meubles, petits électroménagers, comme une gazinière ou encore un réfrigérateur.
Tout comme le bail d'habitation classique, il répond à une législation spécifique. Le bail saisonnier se rapporte notamment à une location meublée de courte durée, de 3 mois maximum, durant les périodes touristiques. Les bailleurs peuvent louer leur résidence principale ou leur résidence secondaire. La durée de la location ne doit toutefois pas excéder 120 jours par an. Au-delà de ce délai, le bailleur est soumis au régime du droit commun des locations.
Avec ce type de contrat de bail, il n'est pas nécessaire de notifier le locataire ou de lui donner un préavis pour une résiliation avant la fin du contrat de location. Le bail saisonnier peut être renouvelé tous les ans. Toutefois, cette reconduction n'est pas automatique.
Le bail saisonnier ne doit pas être confondu avec le bail pour une location intermittente. Dans ce dernier cas, le logement est loué à l'année, mais uniquement durant certains jours de la semaine. Ici, la rédaction d’un bail commercial est requise. Une location répétitive consentie à l'année n'est également pas considérée comme une location saisonnière.
La location saisonnière peut être combinée avec la location étudiante en cours d’année. Cela permet au propriétaire d’optimiser ses rendements locatifs. L’établissement d’un bail étudiant est dans ce cas indispensable.
De quoi se compose un bail saisonnier ?
Pour établir le contrat de location entre le bailleur et le locataire, il faut suivre un modèle de contrat de location gratuit défini par la loi ALUR. Il doit contenir plusieurs éléments. Il faut notamment y faire figurer :
- l'identité du bailleur et des locataires (nom, prénom, coordonnées, etc.) ;
- la description du logement et son usage. Il faut spécifier le type de bien loué, le nombre de pièces, la surface totale ainsi que les différents meubles qui le composent. Il est d'ailleurs indispensable de réaliser un état des lieux d'entrée et de sortie à chaque nouveau locataire ;
- la durée du bail : une location saisonnière ne doit pas dépasser 90 jours. Le renouvellement du bail à sa date d’anniversaire n’est pas automatique ;
- la date d’anniversaire du bail (voir également notre article sur la date de prise d’effet du bail) ;
- les éventuelles charges (eau, électricité et gaz). Les charges, dans ce type de bail, sont estimées au forfait ;
- le montant du loyer convenu entre les deux parties au bail ;
- le dépôt de garantie qui s'élève en moyenne entre 20 et 30 % du loyer. Ce dépôt de garantie est considéré comme une arrhe ou un acompte lors de la rédaction du bail ;
- le montant de la taxe de séjour dans les communes où cela est exigé ;
- les frais d’agence éventuels.
Les droits et obligations de chaque partie sont détaillés dans une notice d’information à joindre au bail. Certains documents, comme l’état des lieux d’entrée ou encore le dossier de diagnostic technique, doivent aussi accompagner le contrat.
Arrhes et acompte : quelles différences ?
Lorsqu'il réserve une location saisonnière, le locataire peut être contraint à payer des arrhes ou un acompte. En cas d'annulation de réservation, les arrhes ne sont plus remboursables sauf mention contraire dans le bail ou son avenant. Si c'est le bailleur qui rompt le contrat, il doit payer le double du montant des arrhes au locataire.
Le versement d'un acompte formalise le bail. Même s'il renonce à la location, le locataire est tenu de payer le loyer total convenu. Si l'annulation est initiée par le bailleur, le locataire est en droit de lui réclamer des dommages et intérêts.
Location saisonnière : quelles obligations ?
Le bail touristique se distingue du bail d'habitation classique sur quelques points.
Pour une location saisonnière, le respect de certaines obligations des contrats de location est imposé par la loi au bailleur. Lorsque vous louez un meublé de tourisme, vous êtes notamment tenu de le déclarer à la commune. L'omission de cette règle expose le bailleur à une amende.
Cette déclaration n'est toutefois exigée que dans les communes de plus de 200 000 habitants ou celles situées dans les zones tendues et comptant 50 000 habitants. Elle est également valable dans les départements du 92, 93 et 94.
Pour des biens situés à Paris, une déclaration en ligne de l'activité de location touristique est requise, et ce, que vous louez tout votre logement ou une partie seulement.
Il existe aussi des plateformes en ligne jouant le rôle d'intermédiaire entre les loueurs et les locataires saisonniers. Dans ces cas-là, la signature d'un contrat de bail n'est pas obligatoire. Nous vous recommandons cependant d'opter pour les services d'une agence de renom, en local ou en ligne.
Bail saisonnier et assurance : qu'en est-il ?
Un contrat de location saisonnière n'exige pas la souscription d'une assurance aussi bien de la part du bailleur que des locataires éventuels.
Le bailleur peut toutefois mettre à profit la garantie responsabilité civile contenue dans son contrat d'assurance multirisques. Il doit pour se faire se rapprocher de son assureur pour y inclure une clause qui le couvrira en cas de dommages. Son assurance peut ainsi l'indemniser même si les dégâts sont causés par le locataire.
Le locataire a pour sa part intérêt à vérifier auprès de son assureur la présence d'une clause de garantie villégiature dans son assurance multirisques. Celle-ci couvre la location saisonnière. Elle n'est cependant pas valable dans d'autres pays que la France. Rien ne l'empêche aussi de souscrire une assurance contre les risques locatifs.
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