Caution de colocation : demande, responsabilités & acte de cautionnement

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La demande d’une caution en colocation

Dans le cadre d’un bail étudiant, bail d’habitation ou bail professionnel, le bailleur est en droit d’exiger un cautionnement à ses colocataires. Rares sont les propriétaires qui refusent de faire valoir ce droit au même titre que le dépôt de garantie afin de s’assurer du paiement intégral des loyers. En tant que bailleur, vous pouvez par ailleurs préciser la mention d’une caution de colocation dans les termes du contrat de location.

Quel que soit le type de contrat de location, la caution de colocation se porte garante du paiement des charges d’un colocataire mentionné dans les parties au bail. Ainsi, au cas où ce dernier n’est plus en mesure de payer sa part des charges locatives, sa caution s’en charge à sa place. Les obligations de l’acte de cautionnement sont définies en tant que telles.

Une caution de colocation peut être :

une personne physique : un ami, un collègue, un membre de la famille ;
une personne morale : un employeur, une banque, une association.

S’il s’agit d’une entité morale, le contrat de caution inhérent à la location du logement doit mentionner sa raison sociale et son siège. Notons également qu’un bailleur ayant souscrit une assurance loyers impayés ne peut exiger un acte de cautionnement aux occupants de son logement. En effet, cette assurance couvre déjà le non-paiement des loyers.

Clause de solidarité : quelle importance en colocation ?

Selon la loi du 6 juillet 1989, le bail de colocation est l’établissement d’un contrat de location entre un propriétaire bailleur et plusieurs locataires. Ces derniers partagent les droits relatifs à l’usage du logement de fonction avec des parties communes et des parties privées.

La définition et les conditions du contrat de location en colocation évoquent deux formes de baux réels :

le bail unique avec clause de solidarité ;
le bail indépendant sans clause de solidarité.

La présence de cette clause de solidarité définit le niveau d’engagement de la caution. En se portant garante d’un locataire rattaché à un bail solidaire, elle devra indirectement cautionner les autres locataires pour assurer le paiement intégral du montant du loyer au bailleur. Par contre, pour le cas d’un bail non solidaire, elle n’est tenue responsable que de la part des charges de l’individu qu’elle cautionne.

Quelles sont les responsabilités d’une caution de colocation ?

À la base, la caution de colocation est responsable du recouvrement des loyers et charges impayés d’un colocataire cautionné. Cependant, l’existence d’une clause de solidarité peut la rattacher à un engagement plus important.

Cas d’une colocation avec clause de solidarité

La plupart des bailleurs exigent que les locataires établissent un bail unique, surtout s’il s’agit d’une location étudiante.

Dans ce cas de figure, ces derniers signent un seul contrat de location et sont tenus responsables des obligations relatives au bail conjointement. Par conséquent, si l’un d’entre eux ne peut assurer sa charge locative, les autres locataires devront couvrir sa part. Cette notion de solidarité est précisément définie avec une clause de solidarité.

En théorie, une caution se portant garante d’un locataire par le biais d’un contrat d’engagement n’est pas responsable des impayés des autres locataires. Cependant, la solidarité entre ces derniers change tout.

Ainsi, bien qu’elle n’ait signé qu’un acte de cautionnement pour assurer les obligations d’un locataire, la clause de solidarité la contraint indirectement à se charger des éventuels arriérés de ses colocataires. Le bailleur peut alors lui demander d’assumer la défaillance de responsabilité locative de ces derniers.

Cas d’une colocation sans clause de solidarité

Si les locataires ont établi chacun de leur côté un contrat de location immobilière, la caution de colocation n’est aucunement liée à la couverture des charges des autres locataires. Seules les charges locatives du colocataire qu’elle cautionne seront sous sa responsabilité.

Par conséquent, le bailleur ne peut la solliciter pour payer la part des loyers impayés des autres occupants du logement.

Quand s’achève la responsabilité d’une caution de colocation ?

Pour le cas d’une forme de bail pourvue de clause de solidarité, la caution de colocation doit continuer d’assurer ses responsabilités même si le colocataire cautionné décide de prendre congé.

La restitution de ses fonctions ne peut se faire qu’après six mois à compter de la date de départ de ce dernier du logement. Néanmoins, l’entrée d’un nouveau locataire l’autorise à abandonner son poste.

Cas d’un cautionnement solidaire

Une caution peut cautionner plusieurs locataires au sein d’un même logement. C’est le cas pratique de la colocation étudiante. Dans ce cas, elle devra désigner un locataire principal quant à la prise d’effet de ses responsabilités.

Dès que ce dernier décide de résilier le bail (voir notre modèle de lettre de résiliation du bail), elle peut mettre fin à ses fonctions. Elle doit toutefois respecter l’une des deux conditions précédemment mentionnées (le respect d’un délai de six mois après son départ ou l’entrée d’un nouveau locataire).

Que doit comprendre un acte de cautionnement en colocation ?

L’acte de cautionnement en colocation est une information cruciale à joindre au bail. Selon les directives de la loi ALUR en 2014, il doit contenir plusieurs mentions obligatoires, qui le cas échéant peuvent entraîner sa nullité. Il s’agit notamment :

des identités respectives de la caution, du colocataire cautionné et du bailleur ;
la prise d’effet et la durée du contrat de location (en savoir davantage sur la date de prise d'effet du bail) ;
le montant du loyer et les éventuelles conditions de révision à la date d’anniversaire du bail par rapport à l’IRL (Indice de Référence des Loyers) ;
l’affirmation précise et indiscutable de la caution de colocation à s’engager au cautionnement du colocataire et à sa connaissance de l’étendue de ses engagements vis-à-vis des autres locataires ;
la reproduction conforme de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989
la signature de la caution.

Cette dernière mention concerne les modalités de résiliation de l’acte de cautionnement. Si la durée du bail de cautionnement n’est pas précisée, la caution peut le résilier à tout moment. Elle doit toutefois attendre la fin du contrat de location pour pouvoir le faire.

Voir également :