Louer son logement : attention à respecter les règles
Vous êtes propriétaire et souhaitez louer votre bien ? La première chose à faire est de s’assurer qu’il est en phase avec le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, à savoir : il comprend une pièce principale d’au moins neuf mètres carrés et une hauteur sous plafond à minima de 2,20 mètres. Ceci correspond aux dimensions minimales pour mettre votre bien en location. Dans tous les cas, la surface annoncée et qui figurera au bail doit être scrupuleusement vérifiée avec un diagnostic de superficie conformément à la loi Boutin. Sachez que si le locataire a un doute, il peut demander la visite d’un expert et, pour quelques mètres d’écart, exiger une baisse du loyer.
Il vous faudra également choisir le type de location pour lequel vous souhaitez opter : vide ou meublé. Chacune des deux options présente ses spécificités :
- La location vide engendre un bail de trois ans ; elle est donc plus souvent dédiée aux locations de longue durée. Le dépôt de garantie est d’un mois de loyer Hors Charges.
- La location meublée, par contre, prévoit un dépôt de garantie de deux mois et un loyer généralement un peu supérieur à un logement vide. La durée du bail est en revanche plus courte : un an renouvelable par tacite reconduction.
Quelle que soit la formule locative choisie, il vous faudra veiller à respecter l’encadrement des loyers pour Paris Intramuros, ou le blocage des loyers pour les logements situés en zones tendues. Ces zones spécifiques dites « tendues » sont en effet soumises, par décret depuis 2012, à des limites d’évolution des loyers, afin d’en réduire la « flambée ».
Si vous êtes dans ce cas, lors du renouvellement du bail, vous ne pourrez augmenter votre loyer plus que ne le permet l’indice de référence des loyers (IRL), à moins de justifier de certains travaux d’amélioration, ou d’un loyer manifestement sous-évalué.
Déléguer la gestion locative de son bien
Rechercher un locataire, s’assurer de sa solvabilité, faire visiter le logement, répondre aux questions/inquiétudes du futur locataire, rédiger le bail, faire l’état des lieux, encaisser les loyers, assurer l’entretien. Louer est un vrai métier. Vous pouvez ainsi déléguer tout ou partie de ces missions à une agence immobilière qui sera à même de connaître les évolutions légales
Les honoraires de location comprennent toutes les prestations liées à la mise en location : de la publicité aux visites, à la constitution des dossiers avec une réelle expertise. Quant aux honoraires de gestion, ils se négocient vraiment au cas par cas (en moyenne : 15% du montant du loyer annuel). Les charges de copropriété ne rentrent pas dans ces négociations.
L’agent immobilier que vous mandaterez pour choisir votre locataire vous prodiguera diagnostic et conseils et réunira un dossier permettant de vous apporter le maximum de garanties de paiement de votre loyer. Il pourra aussi vous proposer une assurance qui vous garantira un paiement en cas de défaillance du locataire (impayé).
Sachez enfin qu'un locataire ne peut être refusé pour des critères qui seraient d’ordre ethnique, sexuel, religieux ou politique…
Revenus et charges locatives : qu’en est-il du fisc ?
La fiscalité qui sera appliquée au bailleur sera dépendante de la formule locative choisie : opterez-vous pour un contrat de location « nue » ou « meublée » ?
Dans le premier cas, vous serez imposé sur le revenu, dans la catégorie « revenus fonciers », et vous devrez choisir entre deux régimes : le « micro-foncier » qui s’appliquera si vos revenus locatifs annuels bruts sont inférieurs à 15 000 euros ou le régime réel s’ils sont au-dessus.
Choisir de louer en « meublé » comporte, comme son nom l’indique, la contrainte d’équiper le logement avant de le mettre sur le marché mais cela procure également quelques avantages fiscaux : les loyers perçus sont considérés comme des « Bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) et non comme des revenus fonciers.
Là encore, le régime d’imposition sera différent selon le montant de vos revenus locatifs (réel simplifié, réel normal ou micro-BIC) et deux statuts différents s’appliquent : la location meublée professionnelle (LMP) si les revenus locatifs excèdent 23 000 € par an, et si le bailleur est inscrit au registre du commerce et exerce cette activité à titre principal. Dans tous les autres cas, il s’agit de location meublée non professionnelle (LMNP).
Si vous optez pour le statut LMP, vous pourrez amortir le coût d’acquisition de votre logement sur une durée de 30 à 40 ans et celui du mobilier sur 5 à 7 ans. La totalité de vos frais (y compris la taxe foncière) seront déductibles. Notez enfin la possibilité de récupérer la TVA si vous avez choisi un logement dans le neuf. Enfin, sous certaines conditions, vous pouvez être exonéré de la plus-value le jour où vous revendrez votre logement.
Soignez votre annonce de location
Pour louer votre bien facilement, il faut soigner votre annonce. En effet, les annonces bien renseignées et avec de bonnes photos sont beaucoup plus consultées que les autres. Voici nos conseils pour une annonce complète et pour attirer des locataires potentiels :
- Donnez de nombreux renseignements sur votre bien : surface, nombre de pièces, agencement, équipements et meubles présents, place de parking, diagnostics,
- Présentez les avantages du quartier et de la ville : commerces de proximité, transports en commun, espaces verts, cabinets médicaux, dynamisme ou tranquillité du secteur,
- Fixez le montant du loyer ainsi que les charges : cela vous évitera de recevoir des candidatures de locataires ne pouvant pas assumer ces montants,
- Accompagnez votre annonce de photos de toutes les pièces importantes de la maison et des éventuels extérieurs,
- Faites une liste des documents obligatoires pour la constitution du dossier de location.
Vous pouvez diffuser cette annonce sur les sites internet dédiés à la location et la diffuser auprès de vos proches.
Il n’est pas toujours évident de trouver le locataire qu’il faut pour notre logement, et cela prend du temps ! Il est parfois plus simple de passer par une agence immobilière qui prend en charge l’annonce, la diffusion, la recherche d’un locataire, la sélection du candidat et la rédaction du bail. Chez Citya, nos professionnels sont à votre disposition pour vous aider à trouver votre logement et à le louer sereinement !
Bien choisir votre locataire
Pour la location de votre appartement, il est important de bien choisir son locataire. Pour cela, nous vous conseillons de suivre différentes étapes.
1.Etudiez la situation du locataire
Pour éviter les mauvaises surprises, comme les loyers impayés, nous vous conseillons d’étudier la situation financière de votre locataire. Il doit être solvable et pouvoir payer chaque mois le montant du loyer que vous avez choisi pour votre logement. Si votre locataire est étudiant ou n’a pas de revenus suffisants, ses parents ou une autre personne proche doivent se porter garants pour lui. Ils vous fourniront une copie de leur pièce d’identité ainsi que leurs 3 derniers bulletins de salaire. Si votre locataire est salarié, ce sera à lui de vous fournir ses 3 dernières fiches de paie. Vous pouvez également lui demander les 3 dernières quittances de loyer de sa résidence principale actuelle afin de vérifier qu’il est un bon payeur. Classiquement, le salaire de votre locataire doit être 2 ou 3 fois supérieur au loyer que vous demandez.
2.Constituez le dossier de location
Votre locataire devra vous fournir un certain nombre de pièces justificatives pour constituer le dossier de location :
- Une copie de sa pièce d’identité
- Son contrat de travail
- Ses justificatifs de revenus
- Son dernier avis d’imposition
- Les preuves d’acquittement de ses derniers loyers
- Une lettre et les justificatifs de revenus d’un garant si nécessaire
Ces documents peuvent vous permettre de départager entre plusieurs candidats si vous en avez besoin.
3.Faites confiance à votre impression
Une fois les documents étudiés, faites également confiance à l’impression que vous avez de votre locataire. Pour que votre location se passe bien, il est important que vous ayez confiance en lui. Votre locataire doit a minima être poli, bien se présenter, vous fournir un dossier complet et être réactif.
Bien rédiger son contrat de location
Une fois votre locataire trouvé, il faudra passer à la rédaction du contrat de location.
Afin que le bail soit complet, renseignez les éléments suivants :
- La désignation complète des deux parties (bailleur et locataire) : nom, prénom, adresse, coordonnées,
- La désignation du bien : adresse, superficie, étage, nombre de pièces,
- Les modalités de la location : date d’entrée et durée de la location,
- L’usage prévu pour la location : habitation ou local professionnel,
- Le loyer : montant, date de paiement, possibilité de réviser le loyer chaque année,
- Le montant de la caution : un mois de loyer pour un bail non meublé, deux mois pour une location meublée,
- Les assurances,
- Les autres clauses que vous jugerez utiles : autorisation de sous-location, jouissance des parties communes, règlement de copropriété, ordures ménagères, etc.
Le bail doit être imprimé en deux exemplaires, un pour le bailleur, un pour le locataire.
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