Droits et avantages pour le bailleur
La location meublée a longtemps été considérée comme plus avantageuse pour le propriétaire que la location vide, déjà car l'écart de loyer peut avoisiner les 10 à 20 %, avec donc une meilleure rentabilité, mais aussi car il est plus souple côté législatif. Le meublé est moins réglementé, notamment en matière de fixation du loyer. Telle était la situation jusqu'à la loi Alur.
Aujourd'hui, le logement meublé proposé en résidence principale à un locataire est soumis à de l'encadrement dans les zones dites "tendues", notamment en cas de location vide. 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants sont concernées, en dehors du cas particulier du neuf en régime Pinel, ainsi qu’à Paris depuis quelques années. Les loyers meublés, notamment pour les petites surfaces, sont en recul depuis quelques années.
Cependant, le meublé a toujours quelques avantages par rapport au nu, notamment en termes de durée de bail puisque, si le bail est de trois ans en location vide, il est d'au moins un an en location meublée, voire de neuf mois pour les étudiants. Il ne peut être reconduit tacitement, et peut être résilié avec un préavis d'un mois seulement (trois mois pour les locations vides). Côté propriétaire, il peut donner congé à son locataire avec un délai de trois mois à respecter, contre six mois pour un logement nu. Intéressant également, le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer, contre un seul mois en location nue.
Les conditions d’une location meublée
Depuis la loi Alur, le bail doit être le plus complet et précis possible, de la même manière que pour une location vide. Il y a les mêmes contraintes en termes d'état des lieux, de rémunération des intermédiaires, de clauses réputées non écrites ou encore de prescription, d'obligations des parties et, surtout, de diagnostics techniques à fournir au locataire.
De plus, 11 éléments de mobilier sont absolument obligatoires dans tout logement meublé pour être considéré en tant que tel. Enfin, depuis peu, des diagnostics de gaz et d'électricité devront forcément être fournis aux locataires d'un bien meublé.
Quelle fiscalité pour un logement meublé ?
Plusieurs possibilités s'ouvrent à vous pour commencer la location meublée. A préciser que les revenus locatifs en tant que loueur en meublé sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non pas en revenus fonciers comme pour les locations nues. De plus, il faut ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux.
Premièrement, si vous réalisez moins de 77.700 € de recettes annuelles et selon la typologie de votre dossier, le régime micro-BIC peut être recommandé. Avec ce régime, vous aurez alors droit à un abattement de 50 % pour frais. Concrètement, vous ne paierez pas d'impôts sur la moitié de tous vos loyers encaissés. En comparaison, pour le micro foncier, qui s'applique à la location vide, c'est 30 % pour les revenus locatifs ne dépassant pas 15.000 €.
Si, par contre, votre bien loué est déclaré comme un meublé de tourisme ou même une chambre d'hôtes, vous aurez droit à un abattement forfaitaire de 71 %, pour charges, si vos recettes ne dépassent pas 188.700 € par an.
Autre que le régime micro-BIC, vous pouvez aussi préférer le régime réel BIC. Ce régime déclaratif consiste à tenir une véritable comptabilité et prendre en compte la totalité des charges réelles de l’activité. Pour ce faire, nous vous conseillons de vous faire assister par un expert-comptable spécialisé en location meublée. En effet, l’activité est fiscalement et civilement beaucoup plus complexe qu’elle n’y parait.
Il sera intéressant d’opter pour le régime réel dès lors que l’ensemble des charges déductibles seront supérieures à l’abattement du Micro BIC, c’est-à-dire supérieures à 50 % des loyers.
Et c’est quasi systématiquement le cas en cas de démarrage de l’activité ou en cas d’achat d’un nouveau bien immobilier destiné à être loué meublé !
En effet, les frais liés aux acquisitions (émoluments de notaires, droits d’enregistrements, commissions d’agence) sont déductibles dès lors que le bien est acquis en vue de sa location meublée (contrairement aux revenus fonciers dont dépendent les locations nues).
En conséquence, dès que l’on acquiert un bien immobilier dans le but de démarrer une activité de location meublée, il faut commencer à faire des démarches et contacter un expert-comptable spécialisé sur le sujet.
Attention : les sommes citées peuvent être susceptibles de changer en fonction des projets de loi.
N’hésitez pas à prendre contact avec une agence immobilière pour vous conseiller sur votre projet.