Contrat de location : de quoi s'agit-il ?
Le contrat de location est un document fixant les règles régissant la location d'un bien. Le bail résume tous les droits et obligations des contractants, à savoir le bailleur et le locataire.
Chaque partie est ainsi tenue de respecter les différentes clauses insérées dans le contrat d'habitation.
Outre le bail d'habitation, qui peut varier selon qu'il s'agit d'une location vide ou meublée, il existe également d'autres formes de contrats de location :
- le bail commercial ;
- le bail mixte ;
- le bail professionnel.
Contrat de location : comment l'établir ?
L'établissement d'un contrat de location, quel qu'il soit, doit respecter un modèle prédéfini et prévu par la loi. En règle générale, on doit y faire figurer :
- les informations et les coordonnées des contractants ;
- la description du bien loué ;
- l'usage du bien : usage d'habitation ou usage mixte ;
- le montant du loyer et les modalités de règlement ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- les clauses afférentes à la location, comme la clause de solidarité ou encore les clauses de résiliation.
Les dispositions légales régissant l'accès au logement ne cessent d'évoluer. Avant une signature de bail, il convient de s'assurer que ce dernier suit bien les réglementations en vigueur.
Qu'en est-il des obligations du bailleur et du locataire ?
Le contrat de location définit clairement les obligations des deux parties signataires : le bailleur et le locataire.
Quels sont les droits et obligations du bailleur ?
Le bail de location garantit au bailleur la perception de loyers issus de la location de son bien immobilier. En contrepartie, il doit remplir diverses obligations envers son ou ses locataires. Il doit notamment :
- proposer un logement décent et en bon état. La date de prise d'effet du bail est mentionnée dans le contrat de location ;
- payer les charges et impôts liés au logement qui lui sont imputables ;
- procéder aux travaux de réparation et d'entretien qui lui revient.
Le bailleur est aussi tenu de réaliser les diagnostics obligatoires requis pour une mise en location, à savoir :
- le diagnostic de performance énergétique ou DPE ;
- l'état des risques naturels et technologiques ;
- le diagnostic amiante ;
- l'état de l'installation électrique et de l'installation de gaz.
Le dossier de diagnostic technique doit accompagner le bail de location.
Quels sont les droits et obligations du locataire ?
Le locataire est tenu de payer le loyer convenu à son propriétaire bailleur, et ce, à la date stipulée dans le contrat de location. Le bailleur doit lui fournir une quittance de loyer attestant le paiement effectif du loyer. Le locataire doit également s'acquitter des charges locatives (électricité, eau, gaz) pour sa résidence principale ou secondaire.
Il incombe aussi au locataire d'entretenir le bien immobilier qu'il loue. Les travaux de réparation conséquents reviennent au bailleur. Pour éviter les problèmes relatifs aux réparations locatives, il peut être intéressant de se baser sur une grille de vétusté lors de la signature du bail. Cela permet de bien distinguer les détériorations résultant de l'occupation du logement et celles découlant de la vétusté des équipements ou du logement lui-même.
À la fin du contrat de bail, une confrontation des états des lieux d'entrée et de sortie mettra en exergue toutes les dégradations visibles au sein du logement loué.
Le bailleur peut ainsi soit restituer le dépôt de garantie de son locataire, en l'absence de détérioration, soit en utiliser tout ou partie pour remettre en état sa propriété.
Non-respect des obligations contractuelles : qu'est-ce que cela entraîne ?
Le non-respect des obligations contractuelles peut déboucher sur la rupture du contrat de bail.
Si la faute revient au locataire, le bailleur peut demander la résiliation du bail ainsi qu'une expulsion devant les instances concernées. Si le bail contient une clause résolutoire, le bailleur est libre de rompre unilatéralement le contrat de location, et ce, d'une manière tout à fait légale.
Parmi les manquements pouvant être reprochés au locataire, on peut citer :
- le non-paiement des loyers et des charges ;
- le non-paiement du dépôt de garantie ;
- l'absence de souscription à une assurance contre les risques locatifs.
La faute peut aussi revenir au bailleur dans le cas où :
- il propose en location un logement présentant des risques pour la santé et la sécurité physique de son locataire ;
- il ne fournit pas les documents légaux demandés par la loi (le dossier de diagnostic technique notamment) ;
- il ne procède pas aux grosses réparations qui lui sont imputables ;
- il ne garantit pas à son locataire la jouissance paisible du logement loué.
S'il ne respecte pas ces obligations, le bailleur peut encourir différentes sanctions. Le non-respect de l'obligation de délivrance des clés ou des documents requis peut entraîner la nullité du contrat de bail.
S'il ne propose pas un logement décent à son locataire, il peut être sommé de procéder aux travaux nécessaires à cet effet. On peut également lui réclamer des dommages et intérêts. Dans le pire des cas, cela peut aboutir à la rupture du bail.
Les troubles de jouissance sont, pour leur part, le plus souvent sanctionnés par une réduction du montant des loyers de manière temporaire ou jusqu'à la fin du bail.
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