Définition des parties et des spécificités du logement
La désignation des parties
Les modèles de contrat de location conformes aux dispositions de la loi ALUR désignent les parties qui doivent figurer dans le contrat. Il s’agit en l’occurrence du/des bailleur(s) et du/des locataire(s). Le bail doit comporter de façon claire leurs noms et adresses respectives.
La caution ou la personne qui s’engage à couvrir les charges du locataire en cas d’impayés ne doit pas obligatoirement figurer dans le bail réel. Elle doit toutefois justifier son engagement avec un acte de cautionnement. Il en est de même pour le cas d’une caution de colocation.
Les caractéristiques du logement
Lors de la rédaction du bail, le contrat de location doit décrire en détail les caractéristiques physiques du logement, à savoir :
- son type : s’il s’agit d’un studio, d’un logement pour étudiant, d’une villa, d’un appartement ou encore d’une maison d’hôte ;
- le nombre et les dimensions des pièces ;
- la nature du bâtiment (immeuble résidentiel, maison individuelle, copropriété) ;
- sa date de construction et sa date de rénovation ;
- la surface habitable (en cas d’erreur de la part du propriétaire, le locataire peut demander une réduction des loyers) ;
- les performances énergétiques du logement définies dans le DPE (Diagnostics de Performance Énergétique) ;
- les travaux effectués récemment en vue d’améliorer l’état du bien et la qualité de vie qu’il est en mesure d’offrir.
Vous devez également mentionner l’usage souhaité du bien loué dans le contrat de location. Est-il destiné aux particuliers en tant que résidence principale, résidence secondaire, à une colocation étudiante ou aux professionnels ?
S’agit-il d’un bail d’habitation, d’un bail saisonnier, d’un bail étudiant, d’un bail mixte ou d’un bail professionnel ? Il faut ainsi mentionner le type de contrat de location.
Les mentions obligatoires définissant le bail
La durée du contrat de location
Établir un bail locatif comme il se doit inclut nécessairement une précision concernant la prise d’effet et la durée du contrat de location. Cette durée dépend surtout du type de location du logement. Pour le cas d’un logement vide, elle est de 3 ans tandis que pour un logement meublé, le bail dure un an. Et s’il s’agit d’un logement étudiant, vous pouvez réduire ce délai à 9 mois.
La durée d’un bail commercial varie de 3 à 9 ans en fonction des activités commerciales/professionnelles qu’exerce le locataire. Quant à la durée d’un contrat de location saisonnière, elle ne peut excéder 90 jours, sans possibilité de reconduction.
Le loyer & les charges
Les baux locatifs des biens immobiliers spécifient les modalités associées aux loyers, à savoir :
- les charges prises en compte dans la définition de son montant ;
- les clauses de révision ;
- le paiement fixé à chaque début, fin de mois ou à une date précise (à partir de la date de prise d’effet du bail).
En ce qui concerne la liberté de fixer le montant du loyer dans le contrat d’engagement et d’effectuer des changements entre deux locataires, tout dépend de la zone géographique. Les biens situés dans des zones tendues doivent suivre certaines obligations de contrat de location, notamment le respect d’un plafond de loyer.
Dépôt de garantie & frais d’agence
Pour la durée du bail, et selon les termes du contrat de location, le locataire est tenu de verser une caution (un dépôt de garantie) au bailleur en guise d’assurance. Ce dernier peut le conserver en partie ou en totalité afin de financer les éventuels travaux de réparation en fin du contrat de location immobilière. Dans le cas d’un logement vide, son montant équivaut à un mois de loyer. Et s’il s’agit d’un logement meublé, vous pouvez exiger un dépôt de garantie maximum de 2 mois de loyer.
Au cas où vous faites appel à une agence immobilière pour la gestion locative de votre bien, vous devez mentionner le partage des frais de service dans le bail. Il en est de même pour la rédaction d’un contrat de location de parking. Selon les directives de la loi ALUR, la part du locataire doit être inférieure à celle du propriétaire.
Zoom sur les clauses abusives d’un contrat de location
Le contrat de location immobilière définit les droits et les obligations respectives des parties du bail locatif.
Afin d’établir un contrat de location conforme à la loi ALUR, il vous est indispensable de connaitre les clauses abusives à exclure du bail. Ces clauses ne possèdent aucune valeur juridique. Elles sont même interdites et illégales. En voici quelques-unes à titre d’exemple :
- l’ajout de frais supplémentaires aux charges convenues, au loyer et au dépôt de garantie ;
- l’autorisation d’un prélèvement automatique sur le compte bancaire du locataire correspondant au paiement des mensualités, d’amendes ou de pénalités ;
- l’obligation de souscrire une assurance habitation imposée par le bailleur ;
- la résiliation du bail pour d’autres raisons non spécifiées dans les clauses résolutoires ;
- le versement d’un montant supplémentaire à la caution.
Les dispositions de la loi ALUR vous autorisent à établir un contrat de location avec des clauses résolutoires au moment de définir les conditions du contrat. Elles justifient légalement la résiliation du bail. À titre d’exemple, on peut citer :
- le non-paiement des charges et du loyer ;
- le non-respect des règles de copropriété en provoquant des nuisances sonores ;
- l’usurpation de signature ;
- le dépassement de la durée du contrat de location dans le cas d’un bail non reconductible.
Les annexes obligatoires du bail
Quel que soit le type de contrat de location, voici quelques informations à joindre au bail :
- un extrait du règlement de copropriété précisant l’usage des parties communes & privées et les charges des locataires ;
- un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- un état des lieux décrivant l’état réel du bien avant l’entrée des locataires ;
- une notice d’information rappelant les obligations et les droits respectifs du bailleur et de ses locataires.
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