Comment résilier un bail ?
Pour résilier un bail en cours, il faut réaliser un certain nombre de formalités obligatoires. Le bailleur ou le locataire peuvent donner congé à condition de transmettre la demande grâce à un courrier en recommandé avec accusé de réception, par huissier ou par remise en main propre avec récépissé.
Cette missive doit être remise en respectant un préavis. Celui-ci varie en fonction du type de bien, du contrat de location et de la situation des deux parties. C’est seulement à compter de la réception de la demande de congé que le délai de préavis prend effet.
La résiliation du bail par le locataire
Le locataire peut résilier son bail à tout moment, à condition de respecter le préavis correspondant à sa situation. En location meublée, le délai du préavis est d’un mois.
Pour les logements vides, il est de trois mois, mais peut être réduit à un mois dans les cas suivants :
- le locataire est bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou du RSA ;
- en cas de mutation, d’obtention d’un premier emploi, de changement d’activité ou de perte d’emploi ;
- dans le cas où le loueur subirait des problèmes de santé qui nécessitent un déménagement, il doit les justifier à l’aide d’un certificat médical ;
- si le logement loué est situé en zone tendue ;
- si le locataire obtient l’attribution d’un logement social.
Pour bénéficier d’une réduction du délai de préavis, le motif doit être précisé dans la lettre de congé à l’aide d’un justificatif officiel. Le paiement du loyer doit se faire jusqu’à la fin du délai ou jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire.
La résiliation du bail par le bailleur
Concernant les habitations meublées, le bailleur doit respecter un préavis de trois mois afin de pouvoir donner congé à son locataire. Si les logements sont vides, ce délai est de six mois.
Dans tous les cas, il n’est possible pour lui de résilier le bail que sous l’une de ces conditions :
- il souhaite vendre son habitation (en location nue, le loueur bénéficie d’un droit de préemption) ;
- le logement doit être repris pour être habité par le bailleur ou un proche à titre de résidence principale ;
- si le locataire a manqué à ses obligations, un motif sérieux peut suffire à lui donner congé.
À partir du moment où le locataire reçoit le congé du bailleur par courrier avec accusé de réception, par acte huissier ou en remise en main propre, il peut quitter les lieux quand il le désire. Il ne doit payer le loyer et les charges locatives que pour la période à laquelle il a occupé le logement.
S'agissant d'une vente en cours de bail d’habitations vides, le propriétaire n’a pas forcément le pouvoir de donner congé dès le terme du bail suivant l’acquisition. Si le terme du contrat intervient moins de trois ans après qu’il ait été signé, il doit attendre la fin du bail suivant pour pouvoir vendre son bien.
Les recours en cas de litige
Qu’il s'agisse du locataire ou du bailleur, les deux parties ont le pouvoir de faire appel à la commission départementale de conciliation en toute gratuité. Le rôle de la CDC est de trouver un accord en convoquant les personnes concernées. Elle a le pouvoir de vérifier les motifs du congé et de les déclarer non valides s’ils ne sont pas sérieux. Notez que le congé frauduleux peut être sanctionné d’une lourde amende.
La protection des locataires âgés
Dans le cas où le locataire est ou dispose à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au seuil défini par arrêté, un relogement correspondant à ses dispositions doit obligatoirement être proposé par le bailleur s’il souhaite mettre fin au bail.
La fin du bail
Lors de la résiliation du contrat, les clés doivent être remises à leur propriétaire et un état des lieux de sortie est réalisé. Si le bien n’a subi aucune dégradation, le dépôt de garantie que le locataire avait fourni à la signature du bail lui est remis. A contrario, si le domicile loué a été victime de détériorations, la caution servira à réparer les dégâts causés.
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date de signature contrat de location