Les différentes parties au contrat de bail

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Le bailleur

Le bailleur est celui qui propose son bien immobilier en location. Il peut s'agir d'une personne physique ou d'une personne morale. Le propriétaire bailleur peut ainsi être une société, un organisme bancaire ou autre. En contrepartie de la mise à disposition de son logement, il perçoit un loyer mensuel, dont le montant est défini dans le contrat de bail.

Pour la signature du contrat de location, le bailleur peut être représenté par un mandataire. Il peut s'agir d'une agence immobilière, comme Citya Immobilier, d'un administrateur de biens ou d'un tout autre représentant légal. Il faut dans tous les cas faire figurer leur identité respective dans le bail.

C'est le bailleur, ou son mandataire, qui se charge d'établir et de rédiger le bail. Ce document peut être établi suivant un modèle de contrat de location gratuit prédéfini. Ce dernier doit préciser :

la durée du bail de location ;
la date de prise d'effet du bail ;
le montant du loyer, des charges ainsi que les modalités de paiement convenues par les parties au bail ;
la description du logement ;
la surface habitable du bien ;
le type et le montant des travaux engagés au sein du logement depuis le départ du dernier locataire ;
le montant du dépôt de garantie, si ce dernier est demandé par le bailleur ;
le montant du loyer du précédent locataire si son départ date de moins de 18 mois.

Selon la destination du logement, le bailleur et le locataire peuvent conclure toutes sortes de baux de location :

bail d'habitation (contrat de location nue ou meublée) ;
bail commercial ;
bail professionnel ;
bail étudiant ;
bail de colocation ;
bail saisonnier.

Pour la plupart de ces contrats, le renouvellement du bail se fait par reconduction tacite à la date d'anniversaire du bail. Le propriétaire bailleur peut cependant décider de ne pas reconduire le bail de son locataire. Si des changements interviennent pendant la durée du contrat, il est nécessaire de rédiger un avenant au bail de location.

Le locataire

Le locataire, aussi appelé preneur, représente l'autre partie au bail. C'est lui qui, moyennant un loyer prédéfini, occupe le logement mis à disposition par le bailleur.

Différents types de locataires peuvent louer un bien immobilier. Il peut s’agir :

de particuliers occupant le logement à titre de résidence principale ;
d’étudiants n’ayant pas obtenu une place dans les cités universitaires ;
de professionnels souhaitant exercer leur activité au sein du local ou du fonds de commerce loué ;
de vacanciers, dans le cas d’une location saisonnière.

Pour sceller l’engagement entre le bailleur et ces profils de locataires, il faut établir un contrat de location spécifique.

Dans le cas d’une colocation étudiante, où il y a ainsi plusieurs locataires étudiants, le bail s’accompagne d’une clause de solidarité. Cela permet de pallier les éventuels manquements d’un locataire. L’ajout d’une caution en colocation dans le bail peut aussi être exigé par le bailleur.

Si le logement est loué par un couple, les conditions du contrat de bail peuvent varier selon le statut juridique de leur relation :

Si le couple est marié, les deux conjoints sont cotitulaires du bail et sont solidaires du loyer et des charges ;
Si le couple est pacsé, le contrat peut se faire au nom d'un seul conjoint ou être signé par les deux partenaires de Pacs. Le contrat peut aussi être rédigé au nom d'un locataire, mais s'accompagner d'une demande de cotitularité ;
Si le couple vit en concubinage, les conjoints peuvent choisir de signer ensemble le bail et en être cotitulaires. Si un seul signe le bail, l'autre n'est considéré que comme un simple occupant. Il ne détient donc aucun droit sur la location immobilière et n'a à remplir aucune obligation du contrat de location.

Bailleur et locataire : quelles obligations ?

Une notice d'information à joindre au bail permet d'identifier les obligations de chaque partie.

Le bailleur est tenu de :

proposer en location un logement décent et en bon état ;
procéder aux réparations nécessaires qui résultent par exemple de la vétusté du logement. Si lors de l'état des lieux, on constate des détériorations, il est possible d'insérer une clause dans le bail stipulant que le locataire prend en charge les travaux. En contrepartie, celui-ci peut bénéficier d'une réduction de loyer pour une période déterminée ;
garantir à son locataire la jouissance paisible du logement ;
délivrer une quittance de loyer si cela est réclamé par le locataire ;
réaliser les diagnostics techniques obligatoires (diagnostic de performance énergétique, CREP, amiante, état de l’installation électrique et du gaz).

Le locataire est, quant à lui, tenu de :

s'acquitter du loyer et des charges qui lui reviennent en temps et en heure. Un défaut de paiement peut entraîner une résiliation du bail ;
entretenir le logement et réaliser les petits travaux de réparation ;
souscrire une assurance contre les risques locatifs.

Échéance du contrat de location : les obligations des parties au bail

Les deux parties peuvent rompre le bail sans devoir attendre la fin du contrat de location. Le bailleur doit justifier de motifs légitimes pour donner congé à son locataire. Il peut décider de reprendre son bien pour y loger, pour le vendre ou parce que le locataire ne respecte pas ses obligations prévues dans le bail et dans la loi.

Que ce soit le bailleur ou le locataire qui initie la rupture du contrat de bail, un préavis doit être respecté. La durée de ce dernier dépend du type de contrat de location. Elle peut être réduite avec l’accord du bailleur.

Pour un logement loué vide, le locataire qui donne congé doit respecter un préavis de 3 mois. Ce délai de préavis peut être d'un mois si :

le logement est loué meublé ;
le locataire est dans une situation particulière, il peut être bénéficiaire de l'AAH (Allocation Adulte Handicapé), du RSA (Revenu de Solidarité Active) ou avoir perdu son emploi ;
le logement est loué vide en zone tendue.

La zone tendue regroupe différentes communes dans lesquelles la demande de logement est supérieure à l'offre (loi ALUR). Pour savoir si une commune est concernée par la législation en zone tendue, vous pouvez utiliser un simulateur disponible sur le site du Service Public.

Exemples de clauses interdites dans le contrat de bail

De nombreuses clauses sont interdites dans le cadre d'un bail de location.

Ces clauses abusives, réputées non écrites et donc sans valeur, peuvent notamment concerner le mode de paiement du loyer et des charges. Par exemple, il est interdit pour le propriétaire d'imposer le prélèvement automatique du loyer et des charges au locataire. Il peut toutefois lui proposer d'autres modes de paiement comme le virement bancaire, l'envoi de chèques ou la remise d'espèces en mains propres.

D'autres clauses sont considérées comme abusives, comme le fait d'imposer au locataire un prélèvement du loyer directement sur son salaire. Vous pouvez retrouver la liste des clauses interdites dans un contrat de location sur le site du Service Public.