Mettre fin à un contrat de location

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Contrat de location : définition

Le contrat de location est un document fixant les modalités de la location immobilière. Il doit suivre un modèle de contrat de location gratuit mis en place par la loi ALUR de 2014. Le bail contient toutes les informations concernant les deux parties au bail. Il stipule également les termes du contrat de location ainsi que les différentes obligations du contrat de bail devant être respectées par les parties.

La durée du bail varie selon le profil du bailleur. Si celui-ci est un particulier, le contrat est signé pour 3 ans. S'il s'agit d'une personne morale, le délai du bail est de 6 ans. L’arrivée du locataire dans les lieux correspond à la date de prise d’effet du bail.

Le renouvellement du bail d'habitation se fait par accord tacite à la date d'anniversaire du bail. Il est toutefois possible de rompre le contrat avant son échéance. Les procédures et démarches à suivre sont à peu près les mêmes pour tous les types de contrats de location :

bail d’habitation classique, meublé ou vide ;
bail commercial ;
bail professionnel ;
bail de colocation ;
bail étudiant.

Dans le cas d’une location saisonnière, le bail saisonnier prend fin sans qu’il soit nécessaire de donner congé à son locataire ou d’effectuer un préavis.

Rupture de bail initié par le bailleur

Le propriétaire bailleur du logement mis en location peut décider de donner congé à son locataire avant la fin du contrat. Il doit cependant justifier d'un motif valable et légitime. C'est par exemple le cas :

s'il veut reprendre son bien immobilier pour le revendre. Dans ce cas, le propriétaire doit en priorité proposer le bien à son locataire avant de chercher d'autres acquéreurs potentiels. Ce dernier a deux mois pour faire part de sa décision. Dans le cas où l'acquisition du bien est financée par un crédit immobilier, le locataire a droit à 4 mois pour donner sa réponse ;
s'il souhaite utiliser le logement à titre de résidence ou qu'il le destine à ses ascendants ou ses descendants ;
s'il constate des manquements aux obligations convenues ou des fautes de la part de son locataire. Il peut s'agir d'un défaut ou d’un retard de paiement des loyers, de nuisances occasionnées par le locataire, ou tout autre motif jugé sérieux et légitime. Les obligations de chaque partie sont établies dans une notice d’information à joindre au bail.

Le bailleur doit notifier le congé à son locataire 6 mois avant l'échéance du bail. Le cas échéant, le contrat peut être reconduit pour 3 ou 6 ans.

Rupture de bail initié par le locataire

Le locataire est lui aussi en droit de résilier son contrat de bail à n'importe quel moment. Il doit faire part de son intention au bailleur via une lettre recommandée avec accusé de réception. Cela doit se faire au moins 3 mois avant son départ pour une location meublée contre un mois pour une location vide. La notification de congé peut aussi se faire par voie d'huissier.

Dans certaines situations, le préavis peut être limité à un mois. Cela vaut pour :

un locataire qui perd son emploi ou qui est muté ;
des locataires qui bénéficient du Revenu de solidarité active (RSA) ;
des locataires âgés de plus de 60 ans nécessitant un changement de domicile à cause de leur état de santé ;
des logements situés dans les zones tendues ;
des logements sociaux.

Le préavis commence à partir de la date de réception de la lettre de résiliation du bail par le bailleur.

Le propriétaire d'un logement peut réduire le délai du préavis d'un locataire s'il trouve un nouvel occupant pour son bien. Il n'est pas rare également que les deux parties conviennent à l'amiable d'une réduction du délai de préavis.

Fin de contrat de location pour les locataires âgés avec des ressources faibles

Les conditions du contrat de bail ne sont pas les mêmes pour les locataires âgés de plus de 65 ans, dont les ressources annuelles ne dépassent pas un plafond légal. Les bailleurs sont tenus de leur proposer un autre logement répondant à leurs besoins.

Cela vaut aussi pour un locataire ayant à sa charge un senior âgé de plus de 65 ans et qui vit dans le même logement. Il faut toutefois que les ressources annuelles des personnes occupant le bien loué soient inférieures au plafond défini par la loi.

Fin de contrat et état des lieux

Un état des lieux de sortie doit être réalisé lorsque le locataire quitte le logement. Il faut également entreprendre un inventaire détaillé du mobilier dans le cas d'une location meublée.

Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le bailleur a un mois pour restituer intégralement son dépôt de garantie au locataire. Ce montant peut par contre être diminué des sommes requises pour le paiement des charges ou des détériorations au sein du logement. Le bailleur a dans ce cas deux mois pour reverser le reste du dépôt de garantie à son locataire. À noter que les dégradations résultant de la vétusté ne sont pas imputables au locataire.

Fin d'un contrat de location : quels sont les recours en cas de litige ?

Si la demande de congé du bailleur n'est pas justifiée par un motif légitime et sérieux, le locataire peut saisir le juge du tribunal d'instance. Ce dernier peut déclarer valide ou non la résiliation du bail.

Les deux parties peuvent également s'en référer à la Commission départementale de conciliation qui va essayer de trouver un accord convenant aussi bien au bailleur qu'au locataire.

Les parties contractantes peuvent inclure des clauses résolutoires au moment de l’établissement et de la rédaction du bail. Ainsi, il n'est pas nécessaire de s'adresser à un tribunal pour rompre un contrat de bail.

Un congé frauduleux est passible d'une amende pouvant s'élever jusqu'à 6 000 € selon la gravité des faits.

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