1.La location nue
La location d’appartement nue, appelée aussi « bail 89 » du fait que la loi encadrant ce type de bail date de 1989, est le contrat de location le plus classique et le plus réglementé.
La location nue concerne la location d’un logement sans meubles. Le bail a une durée de 3 ans, avec tacite reconduction. Pour quitter son logement, le locataire doit déposer un préavis 3 mois avant la date de son départ, ou 1 mois seulement si l’habitation est située en zone tendue.
De son côté, si le bailleur souhaite résilier le bail, il est tenu de prévenir son locataire 6 mois avant. Trois raisons ont le droit d'être invoquées dans ce cadre-là :
- La vente du bien immobilier,
- La reprise pour occuper soi-même le logement,
- Le motif légitime et sérieux.
Le loyer s'applique librement par le propriétaire-bailleur. Sauf dans les villes ayant choisi l’encadrement des loyers.
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2.La location meublée
La location meublée connaît de plus en plus de succès car les locataires sont plus mobiles et elle présente des avantages fiscaux pour les propriétaires. La location meublée permet au locataire de louer un bien immobilier totalement équipé et habitable en l’état. Chaque pièce doit contenir suffisamment de meubles pour la vie quotidienne, la cuisine doit être équipée en électroménager et vaisselle et la literie est également prévue. Le locataire ne doit pouvoir apporter que des éléments de décoration et ses affaires personnelles.
Le propriétaire peut tirer bénéfice de ce type de location grâce à sa fiscalité et à l’amortissement du bien et du mobilier. Les loyers perçus peuvent ainsi être pas ou très peu imposés.
Il existe 3 types de baux meublés :
- Le meublé ordinaire : Le bail d’une location meublée ordinaire a une durée d’un an, renouvelable tacitement. Les loyers sont fixés librement par le bailleur, sauf en cas d’encadrement des loyers. Ces derniers peuvent être 15 à 25 % supérieurs à ceux d’une location nue. Le préavis du locataire est d’un mois, celui du bailleur est de 3 mois sous certaines conditions. La liste des meubles devant être présents dans la location est réglementée par un décret datant de 2015.
- Le bail étudiant : ce bail de location meublé est plus court que celui de la location meublée ordinaire. En effet, la durée du bail est de 9 mois, sans reconduction tacite. Le particulier n’a pas besoin de prendre congé du bailleur, le bail prend fin automatiquement.
- Le bail mobilité, lui, est limité à 10 mois. Il peut avoir une durée variable entre 1 et 10 mois. Ce type de contrat est idéal pour des stagiaires, des étudiants, des professionnels en formation, en apprentissage ou en mission temporaire dans une autre société. Le bail mobilité est réglementé par la loi Élan de 2018.
3.La location touristique
Le bail touristique permet de louer son bien immobilier à un vacancier pour une durée courte : quelques jours, un weekend, une semaine, un mois ou 3 mois maximum. Le propriétaire doit faire une demande à la mairie avant de proposer son bien à la location. Le loyer est fixé librement par le propriétaire sans aucune contrainte. Il est conseillé d’étudier le marché locatif saisonnier pour fixer un loyer au plus près de ce qui est pratiqué dans le secteur pour le même type de logement.
4.La location saisonnière
La location saisonnière se passe d'acte légal et de bail. En effet, les biens immobiliers sont souvent proposés à la location sur des plateformes (type Airbnb) qui échappent aux lois immobilières. Cependant, il convient de se renseigner auprès de sa mairie pour connaître les nouvelles règles en vigueur.
Certaines villes limitent le nombre de jours de location de sa résidence principale. C’est le cas à Lyon, Bordeaux ou à Aix-en-Provence où la limite est de 120 jours. Dans d’autres villes, comme Paris ou Nice, le propriétaire doit avoir un dossier et un numéro d’immatriculation pour son logement.
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