Sommaire :
- C’est quoi une zone tendue ?
- Comment savoir si vous êtes situé dans une zone tendue ?
- Le préavis en zone tendue
C’est quoi une zone tendue ?
Premièrement, il faut définir rigoureusement ce qu’on appelle une zone tendue pour mieux comprendre comment cela fonctionne. Une zone tendue selon la loi Alur du 8 août 2015 est une zone géographique où la demande de logements à la location est bien supérieure à l’offre réelle. Il s’agit en général de zones urbaines à forte densité (plus de 50 000 habitants) où il est difficile de se loger et où un grand nombre de personnes sont intéressées pour louer un logement, mais où très peu sont disponibles. La loi de l’offre et de la demande pousse le marché à augmenter ses prix, les loyers sont donc plus chers que la normale et il en est de même pour l’achat d’un bien où les prix d’acquisition sont plus élevés que d’habitude.
Comme dit dans l’introduction de cet article, de plus en plus de villes deviennent des zones tendues. La plus connue d’entre tous étant Paris. Les dernières en date étant Montpellier et Bordeaux.
La zone tendue est donc caractérisée par un niveau élevé des loyers et d’un déséquilibre entre offre et demande. Mais les caractéristiques de la zone tendue ne s'arrêtent pas là bien sûr. En zone tendue, les loyers sont encadrés par la loi pour qu’il n’y ait pas d’abus. On peut y constater des plafonnements de loyer où l’on impose aux bailleurs un plafond à ne pas dépasser (pour les locations vides et meublées). Pour inciter les bailleurs à louer et à ne pas laisser les logements vacants, une taxe sur les logements vacants est mise en place dans les zones tendues. Le montant de la taxe dépend de la valeur locative du logement.
À Paris par exemple, une zone géographique très représentative de la zone tendue, on a mis en place un plafonnement des loyers qui dépend de plusieurs facteurs : du secteur, de la date de construction du logement, du type de location et du nombre de pièces.
Pour protéger les locataires, l'État a également mis en place un encadrement à la relocation pour la zone tendue, ce qui empêche le bailleur d’augmenter le loyer du logement quand celui-ci est remis en location. Le loyer du bail remis en location ne pouvant pas dépasser celui du locataire précédent.
Il est possible que le bailleur ne respecte pas le plafonnement décidé dans la zone tendue où se situe son logement. Si c’est le cas, le locataire peut lui demander de mettre en place l’encadrement des loyers (qui lui empêche d’augmenter le loyer par rapport à l’ancien locataire). Si le bailleur refuse alors le locataire peut s' il le souhaite pour faire valoir ses droits, saisir la Commission Départementale de Conciliation et le préfet qui décideront des sanctions. Le bailleur risque une amende de 5000 € dans ces conditions.
Bon à savoir, le locataire dispose d’un délai de 3 ans pour contester le montant du loyer.
Comment savoir si vous êtes situé dans une zone tendue ?
Pour savoir si votre logement est situé en zone tendue, vous avez plusieurs solutions. Il est possible d’abord que cela soit précisé dans le bail, pensez donc à bien lire celui-ci.
Ensuite, sur le site du gouvernement, vous trouverez un simulateur qui vous permet de savoir si votre commune est en zone tendue. Il vous suffit de renseigner le nom de la commune ou le code postal et le simulateur vous indique s' il s’agit d’une zone tendue ou non.
Enfin, la dernière chose que vous pouvez faire est de consulter le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 qui reprend la liste des lieux concernés par les zones tendues sur le territoire français.
Le préavis en zone tendue
Alors que la majorité des préavis sont de trois mois dans une situation classique, le préavis en zone tendue n’est de seulement qu’un mois à partir de la réception du courrier par le bailleur. Le délai de préavis est fixé à un mois pour faciliter la mobilité du locataire. La remise en main des clés au propriétaire représentant aussi la fin du contrat de location.
Mais le locataire doit fournir une preuve que le logement est situé en zone tendue en joignant une copie du décret cité plus haut. Le locataire doit prévenir son propriétaire de son départ par lettre recommandée avec accusé de réception et doit contenir : l’identité du locataire et du bailleur, l’adresse du logement concerné, la date de départ souhaitée, le délai de préavis. Vous pouvez retrouver sur notre site un modèle de lettre pour vous aider dans votre démarche.
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