Les obligations réciproques
L'article 1730 du Code civil mentionne que « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
Bien entendu, cela n'empêche pas au locataire de réaliser des aménagements, mais il est obligé de demander l'autorisation au propriétaire au préalable.
Pour les réparations locatives, le locataire doit gérer l'entretien courant du logement et, le cas échéant, des équipements mentionnés dans le bail (dans le cas d'un meublé) mais aussi les menues réparations et les réparations locatives définies par décret.
Côté propriétaire, ce dernier doit entretenir l'appartement ou la maison et doit y faire toutes les réparations nécessaires à l'entretien normal du logement et à son maintien en l'état.
Les différences entre location vide et meublée
Dans le cas d'une location nue, des réparations locatives d'entretien courant seront à la charge du locataire.
Parmi celles-ci, on peut citer les extérieurs du logement (jardins, végétaux, mais aussi descentes d'eaux pluviales, gouttières...), les ouvertures intérieures et extérieures (donc les portes, notamment pour les gonds, charnières, serrures... mais aussi les vitres cassées), et les parties intérieures notamment en termes de maintien en état de propreté pour les plafonds, murs, cloisons, sols (quel que soit le type de sol, moquette, carrelage, parquet...), mais aussi la plomberie, les fermetures de placards ou encore la vidange des fosses septiques, l'entretien du chauffage ou de la chaudière mais aussi les petites réparations d'électricité comme le remplacement d'interrupteurs ou encore de prises et d'ampoules.
Côté location meublée, en plus des points déjà évoqués ci-dessus, le locataire doit entretenir les meubles mis à sa disposition dans le logement. Parmi ceux-ci, l'électroménager (réfrigérateurs, machines à laver la vaisselle ou le linge) mais aussi les capteurs solaires, pompes à chaleur ou encore les antennes de télévision, miroirs et même les cheminées le cas échéant.
Quels travaux peut réaliser le locataire ?
Sans aucune démarche, le locataire pourra jouir paisiblement de son logement et donc peindre les murs ou encore accrocher des cadres.
Par contre, gardez bien en tête que, pour l'état des lieux, il sera conseillé de reboucher les trous ou de repeindre les murs si vous avez opté pour une couleur assez peu passe-partout.
En bref, le bien ne devra pas nécessiter de travaux de remise en état autres que ceux liés à l'usage et à la durée de l'occupation.
Attention donc aux frais engendrés par une éventuelle remise en état qui pourront être retenus sur votre dépôt de garantie.
Sous réserve d'autorisation de votre propriétaire, vous pourrez aller plus loin et par exemple changer le revêtement du sol. A partir du moment où les travaux vont transformer le logement et/ou les équipements fournis, il vous faut une autorisation écrite de votre bailleur.
Cela peut être le cas pour abattre une cloison, installer une cabine de douche... et cela peut bien sûr se négocier pour ne pas que le locataire en supporte la charge complète.
Attention, si vous vous dispensez d'autorisation écrite, le propriétaire pourra, dans le meilleur des cas, conserver le bénéfice de vos travaux sans vous les payer ou même exiger une remise en état à vos frais.
La différence entre vétusté et mauvais entretien
Enfin, gardez à l'esprit que la vétusté d'un bien se définit comme une usure qui résulte du passage du temps alors que le locataire a fait un usage normal du bien. Le locataire ne pourra donc être tenu responsable de dommages liés à la vétusté et n'aura pas à en supporter le coût. Les modalités de prise en compte de la vétusté et les éléments concernés sont publiés par décret.
Concernant les dégradations ou pertes subies par le logement pendant l'occupation du locataire, et qui résultent d'un mauvais entretien ou même d'un mauvais usage du logement ou de ses meubles, bien entendu, la charge sera supportée par l'occupant des lieux.