Location vide : déduire des charges de vos revenus fonciers
Micro-foncier : un abattement sans déduction
Le régime micro-foncier concerne les propriétaires de locations nues et dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € / an. Si c’est votre cas, vous ne pouvez pas déduire de dépenses relatives au bien loué. En revanche, vous bénéficiez automatiquement d’un abattement de 30 % lorsque vous déclarez les sommes reçues. Les démarches sont simplifiées et intégrées à la déclaration de l’impôt sur le revenu. Ensuite, l’administration calcule l’assiette fiscale. Comment savoir si ce régime est le meilleur choix pour vous ? Chiffrez le montant réel de vos charges. S'il est inférieur à 30 % du total des loyers, optez pour le micro-foncier.
Régime réel : les charges à déduire de votre déclaration fiscale
Les propriétaires aux revenus inférieurs à 15 000 € peuvent choisir le régime réel qui autorise la déduction de nombreux frais. Regardons plus précisément lesquelles :
- les impôts locaux (la taxe foncière) ;
- les sommes relatives à la gestion locative (gardiennage, mandat confié à une agence…) ;
- les dépenses d’entretien et de réparation ainsi que les travaux de rénovation ;
- les provisions de charges locatives effectivement dues par le bailleur (eau, taxe d’ordures ménagères, électricité, etc.) ;
- les frais liés à l’acquisition du bien et les intérêts d’emprunt ;
- les assurances telles que l’assurance propriétaire non occupant ;
- la CSG (cotisation sociale généralisée) sur les revenus fonciers ;
- les contributions spécifiques à certains dispositifs de défiscalisation qui sont appliquées automatiquement.
À l’inverse d'un crédit d’impôt, ces déductions sont faites dès la déclaration des traitements. Elles vont diminuer votre assiette fiscale.
Quelles sont les charges déductibles dans le cas d’une location meublée
Régime micro-BIC : aucune charge à déduire
Lorsque vous proposez un appartement meublé à la location, vous entrez dans la catégorie des loueurs meublés non professionnels. Comment déclarer les loyers perçus dans ce cas-là ? Le revenu global doit être consigné en tant que bénéfice industriel et commercial (BIC). Le régime micro-BIC ne permet pas de déduire les frais relatifs au logement. En contrepartie, il donne droit à un abattement qui a pour effet une réduction de 50 % de votre base imposable.
Les bailleurs qui peuvent profiter de ce régime sont ceux dont les revenus fonciers sont inférieurs à 72 600 €.
L’administration fiscale calcule la moitié des recettes locatives de l’année. Elle les ajoute aux salaires que vous déclarez. Ce résultat est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt. Excepté cette déclaration, vous n’avez aucune autre formalité à remplir.
Bénéfice réel : de nombreuses réductions possibles
Comme en régime réel, une partie des frais liés à la tenue du logement peut être déduite de votre fiscalité. Sont concernés par cette disposition :
- les impôts locaux (la taxe foncière et la CFE) ;
- les charges liées à la gestion du bien (mandats immobiliers, par exemple) ;
- les sommes engagées dans l’entretien et la réparation ;
- les intérêts d’emprunt ; les primes d’assurance telles que la garantie loyer impayés.
Les frais relatifs aux travaux d’amélioration ne sont pas considérés comme des charges déductibles. Il est néanmoins possible de les amortir pour réduire le montant des loyers imposables. De même, le coût d’acquisition du bien et les sommes versées pour le mobilier peuvent faire l’objet d’un amortissement.
Sa durée dépend du poste de dépense : pour les biens immeubles, elle s’étend de 25 à 40 ans. Prévoyez 10 à 20 ans pour les travaux et 5 à 10 ans pour le mobilier.
Opter pour le régime du bénéfice réel implique de conserver vos factures et de mettre en place une comptabilité. Vous devrez tenir un registre des recettes et des dépenses. Vous devrez aussi produire des états à la clôture de l’exercice : bilan, tableau d’amortissement, compte de résultat.
Déduire les charges locatives n’est pas possible dans tous les cas. Les conditions de déduction dépendent à la fois de la nature du logement loué et du régime d’imposition choisi. Vous voulez en savoir plus sur les relations bailleur-occupant ? Nos spécialistes en gestion immobilière vous précisent quels sont les droits et les obligations du locataire.