Fiscalité immobilière : qui sont concernés ?
De plus en plus de personnes choisissent de devenir propriétaires d’un bien immobilier afin d’en tirer des recettes locatives. Miser sur le marché locatif de sa ville peut en effet se révéler très rentable. La pierre demeure une valeur refuge. Les choix peuvent se porter sur une maison, un appartement, un local commercial… Une telle acquisition permet en même temps de se constituer un beau patrimoine.
Mais ces investisseurs et leurs revenus locatifs sont régis par une fiscalité immobilière propre.
Posséder un bien : quels sont les impôts en vigueur ?
Lorsque vous possédez ou occupez un bien immobilier en location, vous êtes soumis à des impôts locaux. Ces derniers concernent à la fois l’immobilier d’habitation et l’immobilier commercial.
La taxe d'habitation
C'est la personne qui occupe le logement qui est tenue de payer cette taxe. Il peut donc s'agir du propriétaire, d'un locataire ou de toute autre personne occupant le logement à titre gratuit. Cette taxe reste en vigueur jusqu'en 2023. C'est celui qui occupe le logement au 1er janvier de l'année d'imposition qui doit s'acquitter de la taxe d'habitation.
La taxe foncière
Le paiement de la taxe foncière revient à tous les propriétaires d'un bien immobilier. Cette taxe permet le financement des services publics locaux par les collectivités territoriales. Pour la calculer, on se base sur ce que l'on appelle la valeur locative cadastrale du bien. Il s'agit du montant du loyer théorique que l'on peut obtenir en mettant un bien en location.
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L'impôt sur la fortune immobilière ou IFI remplace l'ancien impôt de solidarité sur la fortune. Il porte uniquement sur le patrimoine immobilier ayant une valeur minimale de 1,3 million d'euros. Le patrimoine est taxé dès 800 000 €. L’imposition se fait suivant un barème progressif allant jusqu'à 1,5 % pour un montant supérieur à 10 millions d'euros.
Les propriétaires peuvent obtenir une réduction de leur IFI grâce à des placements financiers alternatifs ou encore à des dons destinés aux organismes d'intérêt général.
La TVA immobilière
La fiscalité immobilière concerne aussi l’acquisition d’un bien pour concrétiser un projet locatif. La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) immobilière est perçue par l'État dans le cadre d'une vente de biens immobiliers neufs ou de terrains à bâtir.
Normalement, elle est due par le vendeur, car la vente fait partie des opérations assimilées aux livraisons d'immeubles et droits assimilés.
Imposition des revenus locatifs
Tous les revenus issus de la location d'un bien immobilier sont imposables à l'impôt sur le revenu. Cela vaut pour tous types de baux : baux d’habitation ou baux professionnels. L’imposition concerne aussi bien pour les revenus tirés d'une location nue que d'une location meublée :
- dans le cas d'une location nue, les revenus locatifs sont assimilés aux revenus fonciers. Il en va de même des revenus tirés de la location d’immeubles commerciaux, soumis à un bail commercial ;
- les revenus issus d'une location meublée appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Dans un cas comme dans l'autre, le propriétaire bailleur peut choisir entre deux régimes d'imposition distincts :
- le régime micro-BIC ou le régime micro-foncier. Le micro-BIC ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes encaissées. Pour le régime micro-foncier, l’abattement forfaitaire est de 30 %. Le propriétaire du bien sera donc imposé sur les 50 % ou 70 % de revenus locatifs restants selon le régime d’imposition ;
- le régime réel : avec ce régime, les charges qui sont supportées par le propriétaire peuvent être déduites des recettes encaissées. Il peut s'agir des intérêts d’un crédit bancaire, des charges en copropriété, des taxes foncières, des primes d’assurance, etc.
Pour une location nue, si le montant des loyers annuels excède 15 000 €, il faut directement appliquer le régime réel. C'est aussi le cas pour une location meublée générant des loyers annuels d’un montant supérieur ou égal à 70 000 €.
Le régime LMP (Loueur en meublé professionnel)
Lorsque vous louez un bien meublé, vous pouvez également opter pour un autre régime d'imposition : le LMP. Il faut toutefois remplir plusieurs conditions, notamment :
- générer des recettes annuelles supérieures à 23 000 € ;
- s'inscrire au registre du commerce et des sociétés avec le statut LMP ;
- profiter d'un bénéfice annuel dépassant les revenus du foyer fiscal imposable à l'impôt sur le revenu (IR).
Quelle fiscalité pour les plus-values immobilières ?
Outre les revenus locatifs, les plus-values immobilières réalisées sur les locaux à usage d’habitation et les locaux à usage professionnel sont également taxées. Celles relatives aux résidences principales sont exonérées.
Durant les cinq premières années, l'imposition concerne la totalité de la plus-value. Le propriétaire a ensuite droit à un abattement proportionnel à la durée de détention du bien. Les plus-values immobilières sont soumises à une fiscalité de 36,20 % : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Au terme des 22 ans, les plus-values sont exonérées.
Citya Immobilier peut vous assister dans le calcul de la plus-value immobilière pour mieux estimer le montant des impôts que vous allez payer.
Fiscalité immobilière : comment réduire ses impôts ?
Que vous louiez un bien immobilier vide ou meublé, il vous est possible de profiter d'une réduction sur les impôts et taxes en immobilier que vous devez payer.
Pour une location vide
Si vous avez souscrit un crédit bancaire pour financer votre investissement locatif, sachez que les intérêts peuvent être déduits de vos loyers. Il en va de même des travaux. En effet, si le montant de vos charges dépasse les loyers, cela va occasionner un résultat foncier déficitaire. Les revenus vont baisser, et vos impôts aussi par conséquent.
En location vide, vous pouvez également tirer profit de certaines lois de défiscalisation en investissant dans un bien réhabilité se trouvant dans certaines zones.
Pour la location meublée
Pour déduire vos charges et amortissements des bénéfices tirés de la location, vous pouvez opter pour le régime LMP.
Avec la location meublée non professionnelle (LMNP), seulement 50 % de vos recettes locatives sont taxées.
Pour optimiser votre fiscalité immobilière, n'hésitez pas à demander conseil à l’équipe de Citya Immobilier. Mettant à profit ses compétences et ses connaissances, elle peut vous aider à réduire vos impôts en toute légalité. Vous allez pouvoir ainsi tirer un maximum de rentabilité de votre investissement locatif. Nous sommes également à votre disposition pour vous aider à réaliser votre déclaration de revenus conformément aux législations en vigueur.
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