Promesse de vente : qu’est-ce que c’est ?
L’année 2021 a été d’un grand changement, également en ce qui concerne la promesse de vente. En effet, la promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente, est un contrat qui engage le vendeur à vendre son bien immobilier à un potentiel acquéreur.
L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours s’il venait à changer d’avis concernant cet achat immobilier. Un prêt bancaire refusé, une situation familiale compliquée, etc. sont des raisons possibles à un refus d’acheter.
L’acquéreur doit, de son côté, effectuer un versement d’indemnité d’immobilisation au vendeur s’il souhaite “réserver” le bien. Le montant de ces indemnités s’élève à environ 10 % du prix de vente de l’appartement, de la maison, ou du terrain. Si l’acheteur venait à se rétracter, pendant la période de délai de rétractation, le vendeur propriétaire doit lui restituer la somme qui lui avait été versée.
Jusqu’ici, rien n'a changé. Cependant, l’arrêt du 23 juin 2021 de la Cour de Cassation suscite un gros changement du côté du vendeur. En effet, si avant il avait le droit, lui aussi, de se rétracter et de refuser de vendre son bien, il n’en est plus de même aujourd’hui. Selon le site LegiFrance, site officiel du gouvernement, la cour de cassation a pris une décision très importante concernant les tenants et les aboutissants de la promesse de vente.
Le vendeur qui procède à la signature d’une promesse de vente est désormais définitivement engagé. Il n’a plus le droit de se rétracter. (Mis à part si une clause est précisée dans le document, lui laissant la possibilité de se désengager).
Dans un revirement de jurisprudence, la justice estime donc que, même si le potentiel acquéreur ne s’est pas encore engagé définitivement, le vendeur ne peut plus renoncer à la vente. (Cass. Civ 3, 23.6.2021, U 20-17.554).
Nous pouvons donc affirmer qu’aujourd’hui une promesse de vente est un vrai contrat qui engage définitivement le vendeur. Citya vous conseille donc de vous entourer de professionnels de l’immobilier afin de ne pas signer des documents que vous pourriez regretter par la suite. Car une vente forcée peut être ordonnée.
Comment rédiger une promesse de vente
Tout d’abord, sachez que la promesse de vente n’est pas une obligation. Avant de signer l’acte de vente définitif devant le notaire, il est également possible de signer un compromis de vente.
Pour tout savoir sur la différence entre une promesse ou compromis de vente, nous vous conseillons de lire notre article dédié.
Si vous décidez tout de même de passer par la promesse de vente, voici ce qu’elle doit stipuler :
- Identification du logement : description détaillée (nombre de pièces, surface, adresse, etc.),
- Identification du vendeur et de l’acheteur,
- Identité du précédent propriétaire et ancien acte de vente,
- Délai de l’option : date d’expiration de la promesse de vente (c’est à cette date, au plus tard, que l’acquéreur doit annoncer s’il souhaite acheter ou pas),
- Prix de vente,
- Modalités de paiement : paiement comptant, crédit immobilier, etc.,
- Dossier de diagnostics techniques : les diagnostics immobiliers obligatoires devant que le vendeur doit fournir,,
- Honoraires de l’agent immobilier : avec la précision de qui va les régler,
- Clauses suspensives : en cas de non obtention de prêt immobilier, apparition de servitudes, droit de préemption,
- Délai de rétractation : le délai de rétractation prévu ne concerne que l’acquéreur et est fixé à 10 jours (pendant cette période, le potentiel acheteur a le droit de se retirer de l’achat en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception),
- Une clause concernant la vente forcée peut être ajoutée.
La promesse de vente est donc un réel engagement entre les deux parties qu’il ne faut pas prendre à la légère, notamment du point de vue du vendeur.