Sommaire :
- C’est quoi un terrain non constructible ?
- Quelles précautions pour l’achat d’un terrain non constructible ?
- Est-il possible de transformer un terrain non constructible en un terrain à bâtir ?
- Quels types d'habitations est-il possible d'installer sur un terrain non constructible ?
C’est quoi un terrain non constructible ?
Avant toute chose, il est essentiel de rappeler pour les plus novices d’entre vous ce qu’est un terrain non constructible. Même si son nom nous donne déjà la réponse, il est important de connaître les détails sur ce qu’est un terrain non constructible.
Un terrain non constructible est un terrain sur lequel il est interdit de construire et où aucune construction n’est possible. Que ce soit une maison, un immeuble ou un bâtiment destiné à l'activité commerciale.
Pourquoi ? Il y a plusieurs raisons qui font qu’un terrain est défini comme non constructible.
Il est possible par exemple qu’il soit impossible de viabiliser le terrain. Ce qui consiste à le raccorder aux différents réseaux et équipements comme l’eau, l'électricité ou l’assainissement. Ce qui empêche d’y installer une construction, car elle ne serait pas fonctionnelle ou insalubre potentiellement.
La zone où se situe le terrain peut être une zone dangereuse qui la rend inhabitable. À cause des risques naturels ou autres (animaux sauvages). Un terrain est défini comme non constructible, car il est possible qu’il se trouve dans un espace naturel que l’on veut protéger et préserver. C’est le cas des zones naturelles et forestières qui sont renseignées dans le code de l’urbanisme.
Il peut s’agir aussi d’une zone agricole sur laquelle on interdit de bâtir pour ne pas gâcher l'exploitation de celle-ci. Sur une zone agricole, on a en revanche le droit d’implanter des constructions essentielles à l’agriculture comme une grange ou un hangar. Il faut cependant être agriculteur pour ça et en avoir le statut.
Mais alors, quel est l'intérêt d’un terrain non constructible ? Il réside principalement pour le loisir personnel (élevage, jardins, plantations) et l’agriculture.
Bon à savoir : le terrain non constructible se distingue du terrain constructible en termes de valeur financière : il est vendu jusqu'à 20 fois moins cher qu'un terrain apte à accueillir une construction durable.
Quelles précautions pour l’achat d’un terrain non constructible ?
Il existe plusieurs étapes principales à réaliser lorsque vous achetez un terrain non constructible, on voit ça maintenant.
Premièrement, il est important de vérifier que le terrain en question est non constructible. Pour cela vous devez faire attention aux règles d’urbanisme qui sévissent dans votre commune. Vous devez notamment consulter le PLU, Plan d’Urbanisme Local qui vous indiquera si le terrain est constructible ou non. Vous pouvez l’obtenir en vous rendant dans la mairie de votre commune. Ce document indique la superficie du terrain.
Il faut également s’intéresser à la faisabilité de votre projet. Est-ce que le terrain non constructible que vous voulez acheter correspond bien à vos critères ? En termes de budget, superficie, coûts complémentaires, localisation… Dans les coûts supplémentaires, il ne faut pas oublier la fiscalité pour ce type de terrain. Qui est similaire à un terrain constructible. La taxe foncière et la taxe sur la plus-value immobilière (en cas de vente) s’appliquent ici.
Il est recommandé de faire une étude de sol réalisée par un expert pour vérifier que le sol que vous voulez utiliser pourra recevoir les activités que vous comptez y faire.
Est-il possible de transformer un terrain non constructible en un terrain à bâtir ?
Oui, il est tout à fait possible de transformer un terrain constructible en un terrain à bâtir. Mais il faut que celui-ci remplisse plusieurs conditions :
- Il doit être autorisé à recevoir un bâtiment : il faut pour cela consulter le PLU et demander à le faire modifier si besoin. Il faudra négocier auprès de votre mairie.
- Le terrain doit être viabilisé, ou au moins pouvoir être viabilisé et être capable d'accueillir une construction.
Quels types d'habitations est-il possible d'installer sur un terrain non constructible ?
Bien que les constructions traditionnelles et durables ne soient pas autorisées sur les terrains non constructibles, il est possible d'y installer d'autres types de structures, notamment certains habitats alternatifs.
Vous envisagez de vivre dans une tiny house ? Ce type d'habitat léger peut potentiellement être installé sur un terrain non constructible.
Pour cela :
- l'installation doit rester mobile, ses routes ne peuvent être démontées ;
- aucun raccordement fixe aux services publics (eau, électricité, assainissement) ne peut être fait ;
- la mise en place et le retrait de la tiny house ne doivent pas faire intervenir d'engins lourds ;
- la tiny house ne doit pas être trop grande et doit respecter les dimensions et le poids autorisés ;
- il doit s'agir d'une habitation temporaire, légère, entièrement amovible et démontable ;
- la parcelle concernée par l'installation doit être physiquement et juridiquement apte à accueillir ce type d'habitation mobile.
Grâce à la loi ALUR, il existe désormais les pastilles, des parcelles spécifiques définies par le PLU. Il s'agit de terrains sur lesquels les habitations légères et démontables sont autorisées.
En vue d'une installation en tiny house, vous devez vous rapprocher de la mairie de la commune dans laquelle se situe le terrain. Vous devez notamment prendre connaissance du PLU pour en savoir plus sur les règles d'urbanisme qui s'appliquent et obtenir les autorisations obligatoires pour l'installation (déclaration préalable, permis d'aménager ou de construire).
En cas de refus de la mairie, d'autres solutions sont envisageables. Vous avez par exemple la possibilité de vous installer au sein d'un camping. Certains campings acceptent l'installation de tiny houses à l'année, sans que cela puisse être un logement permanent.
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