Le compromis de vente est une étape importante dans le cadre d’une vente immobilière. Ce document est un « avant-contrat » mettant sur le papier l’accord entre le vendeur et l’acquéreur scellant la vente d’un bien aux conditions entendues. Au-delà d’une simple offre, le compromis, aussi appelé « promesse synallagmatique de vente » fait office de véritable contrat entre les parties.
En quoi consiste le compromis de vente ? Comment le rédige-t-on ? Au bout de combien de temps le signe-t-on ? Citya Immobilier répond à toutes vos questions et vous accompagne dans votre projet immobilier !
Selon l’article 1589 du Code Civil :
Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le
prix.
Le compromis de vente constitue un véritable engagement entre l’acheteur et le vendeur.
C’est pour cette raison que l’on parle d’un « avant-contrat » qui lie les deux parties engagées, à l’exception d’une rétractation de la part de l’acquéreur, si celle-ci intervient dans le délai légal.
La loi prévoit un délai de 10 jours à l’acquéreur pour se rétracter dans le cadre d’un achat sur un immeuble dont l’usage serait exclusivement l’habitation, neuf ou ancien.
Si la rétractation respecte ce délai, aucune justification n’est demandée à l’acheteur et aucune pénalité ne pourra lui être imposée. L’acquéreur se rétractant doit manifester sa décision dans une lettre adressée en recommandé avec avis de réception.
L’acquéreur s’étant rétracté dans le temps, le compromis de vente est donc annulé et les sommes versées doivent lui être restituées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.
Et après le délai de rétractation de 10 jours ?
Si la rétractation intervient après le délai légal de 10 jours, l’acquéreur peut encore annuler son achat, si tant est que le compromis de vente mentionne des conditions suspensives, notamment des conditions suspensives d’obtention de crédit dans le cas où la banque refuserait la demande de prêt immobilier. Dans ce cas, l’acquéreur peut récupérer son dépôt de garantie.
La clause suspensive d’obtention d’un crédit immobilier est obligatoire au sein d’un compromis de vente depuis 1979. Par ailleurs, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois après la signature du compromis pour effectuer une demande de prêt et de 2 mois pour notifier l’offre de la banque.
Parmi les autres conditions suspensives qui peuvent être mentionnées :
En revanche, si l’acquéreur décide de se rétracter au-delà des 10 jours, sans raison valable, le compromis de vente peut contenir une clause pénale amenant à l’annulation de la transaction et à l’indemnisation du vendeur.
Le compromis de vente doit contenir plusieurs informations pour être valide, mais également plusieurs documents et clauses.
Parmi les informations demandées figurent :
Au niveau des documents, le compromis se compose du dossier de diagnostic technique (DDT) qui contient l’ensemble des diagnostics prévus dans l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation :
Parmi les autres documents à fournir figurent également le règlement de copropriété ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années dans le cas d’un achat en copropriété ou lotissement.
Concernant les diverses clauses qui doivent être mentionnées dans le compromis de vente :
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Une vente immobilière impose plusieurs étapes qui peuvent durer plusieurs mois :
Après avoir trouvé un potentiel acquéreur pour l’achat du bien, la promesse de vente peut s’étendre de deux à trois mois. Vient ensuite le compromis de vente qui court durant 1 mois en moyenne, et enfin la signature de l’acte définitif de vente qui prend au moins 3 mois.
Là où le compromis de vente engage les deux parties et les lie dans un « avant-contrat », la promesse de vente, elle, engage uniquement le vendeur. C’est pourquoi elle s’appelle également « promesse unilatérale de vente ». Le vendeur s’engage auprès du potentiel acquéreur à lui vendre son bien à un certain prix fixé entre les deux parties. Cette promesse de vente constitue donc une option d’achat, néanmoins limitée dans le temps. Durant cette période (mentionnée dans la promesse), le vendeur ne peut se rétracter.
La promesse de vente est donc plus avantageuse pour l’acquéreur.